完善执行程序中不动产拍卖声明的程序保障机制

　　对被执行人的不动产(土地使用权、房屋及在建工程)进行强制拍卖，是执行法院在民事强制执行中经常采取的执行措施。但是，实践中不动产拍卖与其他财产的拍卖相比，事后出现纷争的情况较多。之所以如此，主要一是起因于不动产这一财产的特殊性，其上常附着各种类型的法律关系，尤其当不动产作为执行标的物时，其权利限制、物上负担等情形通常要比一般拍卖中的不动产复杂;二是执行法院在拍卖之前对不动产的相关情况调查不充分，先期公告内容不明确、不周详，而且目前我国执行法律没有对这方面程序操作做出详细的规定。因此，如何在不动产强制拍卖中从程序上健全调查和信息公开机制，使各方权利义务得到明确，是有效预防和减少事后纠纷发生的关键环节。它对进一步规范不动产拍卖执行行为，确保拍卖公正、公平、公开，维护各方当事人的合法权益具有重要意义。

　　一、概述

　　最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(以下称“拍卖规定”)第11条第1款规定，拍卖应当先期公告。我国《拍卖法》第45条也规定，拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告。所谓拍卖公告是拍卖人向公众发布拍卖信息的形式。民事强制执行中强制拍卖的先期公告是指执行法院将拍卖的有关事项提前公开宣示，使公众能了解拍卖标的物具体情况及相关权利义务等拍卖内容，并到时参加竞买的制度。强制拍卖是执行法院将查封、扣押的动产或不动产以公开竞争出价的方式卖与出价最高的应买人，并以卖得价金清偿申请执行人债权的一种执行措施，其实施主体是执行法院。依据“拍卖规定”第3条，除有特别规定以外，强制拍卖应委托具有相应资质的拍卖机构进行。因此，执行法院在强制拍卖中居于主导地位，行使的是裁定拍卖、公告内容、底价确定、拍卖暂停与取消等相关事项的决定权，具体拍卖活动的组织实施权则委托拍卖机构行使，拍卖机构实际上处于协助执行法院的从属地位，并根据拍卖委托合同的约定履行自己的职责。实践中，执行法院实施强制拍卖，通常委托拍卖机构对拍卖活动和拍卖标的物的情况进行公告，公告内容由执行法院决定。由于拍卖公告的内容是拍卖委托合同和拍卖成交合同的组成部分，对委托人、拍卖人和买受人等均具有约束力，又鉴于民事强制执行作为司法制度的一种，其宗旨和功能决定了不允许在执行程序中再引起新的纠纷，因此公告内容准确、完整与否就显得尤为重要。强制拍卖先期公告必须为书面形式，主要形式包括在报纸等新闻媒体上公告，张贴公告，制作拍品目录或特别声明等。

　　以登报或张贴等形式进行公告，碍于篇幅等问题，通常只公告不动产的所在地、种类、数量、品质等基本情况，以及拍卖原因、日期、地点、拍卖标的展示时间和参与竞买应**的手续等内容，其主要目的是使公众知悉拍卖活动，了解所拍卖不动产的大致情况，争取更多的人参与竞买，使不动产能卖得较高价格。而拍品目录或特别声明，则是详细介绍拍品具体情况的书面文件。前者是针对一批拍品而制作，后者通常只针对一件拍品作专门介绍。民事强制执行中，执行法院在拍卖前一般均会委托拍卖机构以书面形式详细说明不动产的一些特殊情况和其他与拍卖有关的重要事项，包括土地性质、规划用途、政策限制、权利负担、差额面积处理、添附物的处理和补偿、欠费、出租、居住或使用等情况，明确买受人需承担的相关权利义务，拍卖成交后的价款支付、财产交付方式及违约责任，等等。这种制度称之为不动产拍卖声明。实践中，不动产拍卖声明使用最多的是特别声明这一形式，通常拍卖机构同时使用书面和口头宣读方式让竞买人知晓特别声明的内容。不动产拍卖声明的对象是前来看样和参加竞购拍卖标的的公民、法人或者其他组织。

　　不动产拍卖声明的内容主要包括不动产的特殊情况、已知的瑕疵、权利义务的预设等。但这其中应注意的是，民事强制执行中，被执行人财产被强制拍卖后，买受人不享有物的瑕疵担保请求权，我国法律对此虽然没有规定，但这是各国立法的通例，德国及我国台湾地区的强制执行立法对此都作了相应规定。拍卖物是否具有物的瑕疵，拍卖前有时执行法院并不知晓，如果允许拍定人行使物的瑕疵担保请求权，有权主张解除拍卖成交合同，或请求减少价金、赔偿损失等，将导致执行程序的进行受到阻滞，而且强制拍卖前都进行了必要的先期公告和展示，买受人对拍卖物有无明显的瑕疵应有知晓，不承认买受人的物的瑕疵担保请求权还可以使竞买人更加审慎地参与竞买，防止其造成更大的损失。实践中，执行法院在拍卖声明中提示已知的瑕疵，主要是在当前我国执行法律无明文规定的情况下，基于规范执行和拍卖制度公开、公平、公正的要求，出于最大限度地维护各方当事人合法权益，尽量避免拍卖后发生纠纷阻滞执行程序的考虑，但并不能说买受人就享有了物的瑕疵担保请求权。因此，从这一点来说，执行法院实施拍卖声明的主要目的是为防止不动产拍卖后产生新的纠纷，基于不动产之上诸多法律关系而对买受人需承担的权利义务进行预设。声明的内容相对于拍品目录来说更侧重对与预设权利义务有关的不动产特征及特殊情况的说明以及买受人的权利义务的陈述，而拍品目录则主要是对拍卖标的一般情况的详细介绍，对买受人需承担的权利义务通常不涉及。

　　二、不动产强制拍卖中的常见纠纷

　　经常出现的纠纷归纳起来主要有以下几种情形：

　　(一)买受人提出异议。主要包括：

　　1、不动产上欠费负担问题。被拍卖不动产上，有时被执行人会存在拖欠土地出让金、公建配套费、物业管理费或水电煤费用等情况。实践中，上述费用有时执行法院拍卖时会要求由买受人负担。但上述义务设定拍前如果没有做出明确声明，买受人会在拍定后拒绝承担上述费用。由于直接关系到成交价格的高低与各方当事人的利益，拍卖成交后再行协调上述费用的负担问题往往较困难。

　　2、过户不能的问题。实践中，经常会遇到由于拍前执行法院未对土地性质、不动产受让人资格的限制等问题作详细调查，并公开告知或告知不明确，以致不动产拍卖成交后不能变更登记至买受人名下，造成买受人经济利益上的损失，从而引发纠纷。

　　(二)申请执行人提出异议。申请执行人对不动产拍卖提出异议的情况相对较少。实践中，主要集中在在建工程拍卖前后的面积差异问题上。比如，在建工程在结构已封顶但内外装潢等工程还未结束的情况下被拍卖，拍定人在续建工程结束后**产权证时，有时登记的建筑面积(实测面积)会大于执行法院拍卖时公示的立项面积(暂测面积)，且这部分面积差额有时会较大幅度地超过政策允许的范围。对这部分多出面积的权益归属及相应对价，申请执行人(包括被执行人)多会提出异议或主张权利，即使这部分多建的面积是不合法的。反之，当实测面积小于拍卖时标示的暂测面积时，买受人有时也会要求退回面积差额部分的拍卖价款。对于前一种情形，执行法院由于拍前往往未在声明中明确买受人应承担补足差额面积价款的义务，因此实践中买受人通常会拒绝补足差额;而后一种情形则属于不动产本身所存在的瑕疵，理论上执行法院虽不承担担保责任，但拍卖时如果未对这种可能的情形予以明示，也未明确相应的解决办法，在目前法律无明文规定的情况下，纠纷往往容易发生。

　　(三)被执行人提出异议。常见的主要是被执行人对不动产拍卖范围提出的异议。比如，当不动产抵押登记的位置或范围等与实际不一致，而法院在拍卖前未对房屋的幢号、土地的四至等进行调查核实，并在声明中做出明示或者准确明示，一旦拍卖成交，被执行人就会以侵犯其合法权益为由向法院提出异

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