论商业地产科学、稳步开发

摘要：08年，随着国内房产大鄂万科、碧桂园的进军重庆，居住房产市场竞争更趋表面化、白热化，原价打折、新盘低开的销售策略随处可见。同期，商社集团主业板块的整体上市、集团战略调整进入实质性阶段，作为其子公司——中天地产的企业战略顺应趋势从单一住宅地产开发，向集团要求的商业地产开发进行转换成为必选之路。

关键词：商业地产;科学;开发

开发模式的转换、转变，对于中天人而言是一个考验：从精通的住宅地产开发，换、变为基本没有涉及过的商业地产，其过程是艰辛的、痛苦的，但理解商业地产开发及转变单纯的住宅地产开发思维惯性也是无可选择的。在大市场呈疲软状态的现阶段，按照集团总体部署、依托集团百货主业，采取与百货融合的商业开发模式进军基本陌生的地产市场，稳扎稳打、步步为营、稳中求进的开发策略成为现时期的制胜法宝。本文仅从设计的主要关键点、从一个技术人员的角度来思考新时期商业建筑的开发。

一、商业地产项目设计不可逾越的第一步——商业规划设计

1)、商业规划总体设计

商业规划设计，主要是通过市调及分析项目自身资源条件对项目进行可行性研究，提出项目定位建议，以供开发商抉择，进而确定项目业态、主力店位置、技术经济指标等。该过程的基本任务是：搞清楚项目后期到底要开发一个什么样的东西。其为商业建筑设计的前提，如若没有商业规划设计或商业规划带有盲目性，开发商可以说一头雾水或至少说对项目开发思路不明，此种情况下，可想而知后期设计只能是无休止的修改，由此所引发的联动反应除项目开发周期的延长之外，更重要的是项目成本的无谓增加。只所以说商业规划设计如此重要，关键是：其设计依据为商业专业理论及商业实践经验，设计从商业的专业需求出发。

项目定位，商业规划设计中最关键的一步。根据可行性研究对项目定位进行选择，是做大型商业综合体(Shopping Mall)、商业街及商业中心;还是做中型专业百货公司、专卖零售店(Special Retail)、大型超市;或者仅做社区商业、裙房商业。此时的开发商，必须是客观的、清醒的、能切身换位的。通过与设计单位良好沟通、有效抬杠，形成不模糊的、非摇摆不定的、不随意的、统一的、精确的项目定位，为准确的开展下一阶段工作奠定基础，也为查询进而参考国内外相似项目成功经验作足基本工作。

项目业态定位，为基于项目定位而进行扩展、深入的一项工作，其完全依据于市场需求及前期的项目自身资源条件分析。选择有地域市场前景的，同时可以在待建项目中良好生长且具有带动相关业态潜力的，无疑为首选佳品。一些可以有效消除逛街疲劳感的特色商家或品牌大商家，也为必选业态之一。机械的说，项目业态定位就是拿出可能业态与市场需求进行逐一比对的一项工作。所以，一个商业建筑完美诞生的过程，是对商业业态科学分析、合理筛分的孵化过程。

主力店位置及大体技术经济指标的确定。主力店位置，在整个项目中起着举足轻重的作用，其位置的更改，有时对于商业规划设计可能会起到颠覆性的作用。在整个项目当中，其可以说是家长，它能手拉百业一同前奔;也可以说是领袖，为同一目标它能指导各业围其四周。所以，对于主力店的要求，应当给予充分重视，但不能忽视自身投资利益、为保合作迁就退让。其位置不应为项目的最黄金位置，而应当为项目利益的黄金分割点位置：其规划位置可以良好实现交通四流且具有良好昭示性的同时，另一个关键点就是可以带动项目其它部分不良商业的销售及盘活。但项目的区位，又决定了主力店的规模，同时、进而确定了其它商业的体量，虽其间不同的交通流线设计方式可以适当调增部分技术经济指标。

2)、商业规划基础、专业、细节设计

商业规划设计，是以商业需求为导向，是依据市场需求、业态定位和商业经营的需要而进行的商业实用功能设计，这种设计不但体现在层高、柱距、荷载、开间进深比上，还体现在功能分区、能源配置、设备配置等专业和细节上。

基础设计。1、层高，根据不同业态进行不同设定。如大型中餐梁下最少4米、西餐厅梁下4.5米、健身会所3米以上。2、柱距。大型百货8米以上;小型铺面以不影响最小净开间为准，一般为2.5米。3、荷载。百货食品区1000KG/M2、百货非食品区700KG/M2、健身房400KG/M2、影院300KG/M2。4、开间进深比。大型百货以满足最佳进深40米及单层面积要求的同时，昭示性面宽越长越好;小型商业1：3。

功能分区设计。拿住宅卫生间来做一个比喻：它的主要功能无非大小便、洗漱、洗澡，且面积又不大，但如何设计才能使各功能之间及各功能与房间门窗、管道之间的相互影响降到最小，其还是需要经过一番考究后才能达到的，且不论要求有亮点了。当然，商业与住宅本身就是不同的，商业建筑，其功能与业态的复合性较强。比如说人行通道，它除了满足人流穿过可以自然通达每个铺面的功能要求外，在体验式消费时代还应通过设计满足人们观光、休闲、娱乐及驻留休息的功能要求，在不同业态面宽范围内，可能还会兼餐饮待位、产品展示等功能。功能分区设计不仅仅是把一个平面分成若干个块，更多的是通过商业的感受与总结，集合各种科学的元素。如：1、商业建筑道路的宽度。a 室内步行街，D=6m;b室外步行街，D=15-20m;2、休闲广场或休息区的设置。参考持物客人想要休息的步行距离，一般情况下为200-350米。3、购物者行为空间尺度。a 4㎡/人，每位购物者可在各个方向自由活动;b 2㎡/人，购物者将对周围人持警戒态度;c 1.5㎡/人，购物者之间逆流，冲突不可避免。只有做到细致、技术专业、实践专业，功能分区设计才能渐进完美。

能源配置设计，主要集中在电力负荷设计及能源分区设计两方面。电力负荷设计主要通过专业细致计算，做到既可以满足后期经营者使用需求，又不至于造成总功率过大富裕致使开发商成本过多投入。能源分区设计则表现在后期管理者的控制上，对将形成的业态进行可能个体模拟经营，比如说中央空调管道的敷设与否。

设备配置设计。如电梯、自动扶梯的设置：台数，可根据垂直交通运输量、运输时间，参考商业建筑的档次进行简单计算得出;然其位置，则需根据商业实践经验，同时做到便于运输及对各楼层商业影响最小的要求。 烟道的设置：一般情况下，仅考虑规划餐饮业态的铺面设计，但需考虑平面分割布局即规划餐饮业态附近，如有可能发展为餐饮业态的也需设置。如可做到能预留后期加设的可能那则更好。

有时，我们不禁会想：现时代的商业规划设计，无非是依据市场需求所进行的以管理者为本、以经营者为本、以顾客群为本——以人为本的人性化设计，通过人性化细节设计为项目增值、夯实项目基地直至成功。

二、商业地产项目建筑设计阶段

商业地产项目建筑设计阶段的基本任务为：对于规划设计所描述的那样一个东西，解决如何才能修好的问题。处于一个城市的中心地带商业地产项目，由于地块的稀缺优势，为追求项目最大利润，通常均采用商业地产与住宅地产相结合的开发模式。此种情况下，裙楼商业的建筑设计就必须结合其上的主楼一同进行。对规划设计的成果，进行技术性、规范性、条例性的逐项落实，争取在满足规划设计要求的同时，对于商业的昭示性、客源流等能有新的支撑点，这是建筑设计阶段的总体思路，也是美好的总体目标。

以下从项目建筑设计阶段的四个关键点，分别对商业部分设计的严谨性进行分析：

1)商业及住宅入口的设定

设定概念有两种含义：1、设置。2、定性。

商业入口的设定主要依据以下原则：1、分析项目所处地域周边人流动线，考虑对大市场人流或称为社会人流的引导，从其习惯出发，在其最容易进入项目的位置设定。2、对于主楼住户的交通，尽量做到影响最小。3、主入口要有气势、有沉淀，要有商业的昭示性。 4、就城市交通网络对商业入口的影响，通过设置小型广场、加大入口面等方式予以减弱。

住宅出入口的设置，通常情况下则仅考虑与城市交通如何交叉，及设置点与每栋房屋的距离计算等。其同样要求有气势、有沉淀，且能衬托裙楼商业。对于占地面积不是很大的项目，住宅及商业主入口通常考虑设在同一位置，然后对各方面的因素进行统一综合，其中，住宅部分的人流对商业部分带动因素也应给予重视。

就以上所述观点，细心的人们会发现：这里所列的只有一个“入”字。对于商业项目而言，我们的目的是通过我们的项目营造，让大部分顾客能在不知不觉中逛完整个商业，而不仅仅是作为他的一个通道，在刚“进入”后不久已经想到了“出”。对于其上主楼，就其“楼上住户”的概念而言也只有在入的时候对底商的贡献较大。

2)裙楼与主楼结构柱网的结合

对住宅与商业相结合、非住宅与商业相结合的建筑，进行观察不难发现，为满足楼下商业建筑的功能使用要求，主楼通常情况下都会以较为规则的外框轮廓出现。如：北京东单的东方广场、重庆解放碑的美美时代广场、南坪万达广场、公司的楼盘泸洲·时代广场等等。其目的主要是为尽量减少结构转换层的成本投入，保证商业柱网的尽量规整、便于满足商业功能分区设计的要求，避免由于区域死角所带来的物业价值贬损。

其次，规整的柱网也很便于停车库的布置。

3)裙楼与主楼外立面设计的结合

商业地产项目的立面设计阶段，要做工作的是通过对建筑个性化、立体化、艺术化、人性化的处理，达到聚集商业人流的目的，让人无论在远处或是近处，都可以感受到建筑的吸引力。

裙楼商业部分与主楼作为一个整体，待表达主题思想必须统一，或者可以说主楼的色彩搭配、元素取舍都是为了裙楼商业人流聚集的目的。当然，主楼部分的立面设计不可能仅为此一目的，其还必须做到消弱项目缺点、为平面设计添彩。比如说，城市中心的商住综合项目，一般容积率都较高，那我们就需要采用简洁的风格、选用偏淡的颜色，以此来弱化建筑本身由于高容积率带来的视觉紧张感。

除了关注建筑设计本身的要素外，裙楼商业建筑立面设计中不可或缺的广告设计也应占很大比重。要避免出现立面与广告脱节，及建筑本身被后期广告所覆盖的败笔现象。应充分考虑商业广告与建筑立面的有机结合，做到商业广告和建筑立面共生，并强化其可识别度。目前现代商业空间多采用中央空调、人工照明，这样建筑立面设计就有了更大的发挥空间。运用大面积的虚实对比，既使商业空间产生透的流动感，又为巨幅的商业广告提供了布置条件。

随着社会的发展，商业已经成为一种文化，商业建筑是城市活力的重要源泉，它是人们认知、评价一座城市的重要参照标准，从一个侧面反映了城市经济与社会、文化的发展水平。在一些城市，当地政府提出要项目满足政府形象建设需要，打造所谓的“商业新景观”、“城市新地标”的要求。作为项目的开发商，此时能做的只能是平衡各项建设成本的投入、对其“合理听取”。

4)设计估算、概算的控制，利弊的权衡

在建设工程项目管理学科中，有一条基本人人皆知的理论：设计阶段是项目成本控制的关键阶段。含钢量、砼用量、梯户比、窗墙比、体形系数、外墙轮廓线长度等数据，都是这一阶段的产物，均与项目成本的核算有着最直接的关系。在不影响结构安全、对销售定价影响不大的情况下，我们均在做各种各样的努力，希望通过对设计院有效监督、与设计院的通力配合，使该数据变得越来越小。

另外，对于立面装饰材料档次的选择、垂直交通工具的配置等方面，更多的则需要对项目的整体把控能力。如项目是否应做室内喷泉、大框架阳光棚顶、大面积的室内绿化。这些对提升商业形象，吸引客流很有帮助;但同时，其浪费经营面积，增加空调、电力的能耗，增加后期的物业运营成本。

结语：商业地产项目的设计，不同于住宅地产项目的设计。其不具备可复制性，要求对相关设计规范(特别是防火设计规范)熟悉及具有创造性思维的同时，更多的要求是能够对日常生活中的商业相关体验进行总结，或者是对一些已有的理论进行切实的体验分析并为之所用，也就是象以上文字中所表达的“需要商业实践经验的借鉴、分析、积累”。对于刚涉及商业地产的开发公司，以科学、谨慎作为总体思想，借助专业公司经验、学习专业公司经验，循序渐进逐步在商业地产市场做强自己，才是正确之路。

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