关于保障性住房的一点看法

保障性住房是指面向低收入阶层的经济适用房、两限房和面向城镇最低收入“双困户”的廉租住房。

改革开放30多年来,我国经济保持了长期快速增长势头,人民生活水平显著改善,城镇居民总体居住条件取得很大改观。然而,近年来快速攀升的房价和居民收入增长缓慢之间的矛盾日益显著，住房困难成为困扰社会和谐发展的最大问题之一。为解决广大中低收入家庭住房困难,我国已经初步建立起了多层次保障性住房体系。但是，就目前来看，进展并不顺利，保障性住房建设的相对滞后与广大中低收入家庭之间的需求，存在很大矛盾，即供应体制出现问题，由此引发的诸如建设质量、设计体制等问题层出不穷，亟待解决。

保障性住房供应体制问题的成因主要体现为以下几点：

首先，政府导向问题。随着经济高速发展，作为保障性住房执行层面的地方政府以GDP增长和地方经济发展作为绩效考核的标准。保持住宅市场热度带来的高土地出让金和由房地产开发投资带来的家电、建材等相关产业经济的增长。而国家规定，保障性住房应为无偿划拨，相关行政事业性收费也要减半，廉租房还需要地方财政的补贴，在土地资源有限的情况下，地方政府自然会站在相反方向，保障性住房也由此失去了“保障”。地方政府的土地供应并不向经济适用房倾斜，从而导致房地产市场越来越热，地价越来越高，经济适用房开发越来越少的局面。

其次，优惠政策存在问题。我国目前对保障房实行的货币补贴政策是“砖头补贴”，顾名思义，砖头补贴即为财政补贴直接投向生产者，在销售得以实现的前提下，通过生产者的供给行为间接传递给消费者，如果政府不对市场严格监管，一些开发商为了牟取高额利润，通过混淆住房面积概念的方法变相提高房价，或干脆以普通商品住房名义销售等方法，使政府的“砖头补贴”进了自己的腰包。而政府一旦采取严格的监控制度，则构成了政府对市场的直接干预，这不仅有悖于住房商品化、市场化的改革目标，而且还需要政府付出巨大的监督成本。

第三，政策落实不到位。这源于我国关于保障性住房法规体系的不够完善。只有住房保障法规的完善建立，才能给经济适用房建设政策、廉租房供应政策及租金货币化补贴政策等提供重要的法律支持，从而才能保证我国住房保障体系的顺利进行。法规体系不完善则不能保证各种政策的顺利迅速完整的贯彻落实，在浪费政府资源的同时，也造成了经济适用房建设的不顺利，导致保障性住房不能真正保障受用人群。

任何一项政策如果违背了它的初衷，就需要改变。要解决保障性住房的供应体制问题，就需要政府采取积极的态度，学习和借鉴国外发达国家住房保障制度的成功经验。

第一，为了保证保障性住房真正为达到公共利益的目标，必须将保障性住房的建设数量、质量以及审批业绩作为一项标准加入政府业绩的考核中，且要优于GDP增长和地方经济发展的考核标准，这样才能从实际上保证政府导向的正确性，确保其他辅助工作的顺利实施。但如此项措施无法与当地情况相适应，则也可以借鉴国外的经验，如新加坡将“居者有其屋”当作其国策，将此项工作集中进行，建立了建屋发展局，专门负责公共住房的建设，这样便将政府从保障经济发展和大力发展保障性住房的矛盾中解放出来，由国家从宏观角度上统一安排规划。

第二，发达国家目前采取的是“砖头补贴”和“人头补贴”相结合的方式。相对于“砖头补贴”来说，“人头补贴”即为对消费者进行直接补贴，其优越性在于：能够避免对住房市场的直接干预，且政府补贴直接作用于消费者身上，全部转化为消费者效用。不需要政府付出高额监督成本的同时，也提高了政府的市场调控效率。但“人头补贴”需要对申请人进行严格的审批，按照高、中、低收入群进行不同的补贴。在英国，“人头补贴”没有统一的标准，由地方政府自行组织。在美国,对中等收入者,供应社会住房,政府对开发建设社会住房的企业给予贷款担保和贴息优惠支持,并调控社会住房的建设标准和售价;对低收入者,则提供标准较低的廉租屋,只租不售,房租超过家庭收入25%以上的部分由政府补贴。对比我国现有国情，采取“砖头补贴”和“人头补贴”相辅相成的政策也不失为一项明智之举。

第三，完善我国住房保障法规体系。如建立严格的问责制度，确保每一项政策能够迅速的传达并实施。从严甄别受惠人群，控制审批流程，对违例者适当处理，防止投机者进入，影响住宅市场的价格，提高买房透明度，保证最需要住房的群体有限购买，另外应结合当地实际情况，实现地方政府和价格制定者分离，制定合理的保障房价格机制等。

保障性住房是一项重大的民生工程，也是完善住房政策和供应体系的必然要求，为了确保“居者有其屋”的基本国策，政府应从基本态度上调整政策导向，从具体实施措施上，根据实际情况，参考国外成功经验，制定符合我国实际情况的优惠性住房政策。也就是说，政府应在不影响国家大的经济发展前景的前提下，切实从百姓角度出发，解决百姓“住房难”的问题，把保障性住房政策完美贯彻到底。

参考文献：

[1]曹国安,曹明. 西方国家的住房体制保障及启示 [J].中国房地产,2003(6).

[2]叶剑平、谢经蒙：<房地产业与社会经济协调发展研究》，北京：中国人民大学出版社.2005年版.

[3]国家计委、建设部：<经济适用住房价格管理办法>第六条，2002年2503号文件.

[4] 董藩. 完善住房保障模式必须遵循的原则 [J]. 城乡建设,2008(4).

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