试论如何引导房地产市场的健康发展

摘要：房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导性产业地位，是国家经济发展的重要支柱性产业。事实已经证明，在我国房地产业的健康发展，一方面为国家的GDP增长做出了贡献，另一方面为国家全面实现小康社会给予了有力的推动;但事实也同时证明了，我国的房地产业仍面临着严峻的挑战，还存在一些突出矛盾和问题。如何规范、引导房地产业健康发展，更好的为民造福做如下试论：

关键词：现状 健康 发展 保障性

一、 中国房地产业的发展现状

在没有进入改革开放时期的时候，我国长期处于住房紧张的状况，住房出现严重的短缺。30多年来，我们坚持以改革的办法解决住房发展中的问题，深化城镇住房制度改革，同时积极培育、规范和发展房地产市场，走出了一条适合中国国情的住房发展道路，房地产业已成为国民经济的重要支柱产业。

进入21世纪后，我国城乡每年新建住宅13亿平方米左右;其中城镇每年新建住宅5亿～6亿平方米，住宅投资年均增长19.8%以上，2005年房地产业增加值占GDP比例达到4.5%;城镇人均住房建筑面积由2000年的约20.3平方米提高到2009年28平方米以上，而且住宅质量有了明显提高。由上可知，住房紧缺的问题已经得到了有效的改善，目前我国的房地产正向着更高的目标发展，即资源节约型和环境友好型。

尽管房地产业得到了明显的改善，但不容置疑的是，我国的房地产市场还不是很完善，其中存在着很多问题。比如土地的供应不够规范，中低价位和部分中小户型的的住房供应短缺，房产价格相对过高，经济适用房、廉租住房、公共租赁房、棚户区改造房等建设比例过低，房屋拆迁引发的矛盾普遍存在，住房的保障制度不健全等等，这些都是当前急需解决的问题。

二、促进中国房地产业健康发展的指导思想与宏观调控的总体要求

(一)将房地产业确立为我国现阶段重要的支柱产业的地位。

房地产业对带动国民经济持续发展、满足群众的住房需求、扩大社会就业起着重要的作用，我们要以科学发展观和建设和谐社会的思想为指导，合理引导住房消费需求和消费模式，既要坚定不移地解决发展中的突出问题,又要坚定不移地促进其健康、稳定、持续发展。

(二)坚持以人为本，不断改善居民居住条件，提高人民群众的居住水平，实现“人人享有适当的住宅”的目标。

大力发展适应广大居民支付能力的中低价位、中小户型的普通商品住房和经济适用住房，加大旧城区棚户区改造建设;更加关注城镇低收入家庭和特殊困难群体的住房问题，积极推进廉租住房制度。

(三)坚持协调平稳发展，切实加强和改善房地产市场宏观调控。

坚持市场化政策取向与加强政府住房保障相结合，坚持以经济、法律和必要的行政手段调控市场。继续坚持住房市场化的改革方向，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用。要进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，逐步建立起推动房地产市场持续健康发展的体制保障。

(四)按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求，合理引导住房建设和消费。

要大力发展节能型住宅，积极推进住宅产业现代化，改变以“高投入、高消耗、高排放和低效率”的粗放式增长模式，重视节能、节水、节地、节材和环境保护，走可持续发展的道路。

为促进房地产的健康发展，中国政府对房地产宏观调控提出的总体要求是：“房地产供需基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，房地产业的发展要与当地经济发展相适应，与相关产业相协调”。将当前少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理、市场行为不够规范等突出问题，作为调控的重点，要求各地分类指导，区别对待，细化措施，标本兼治。

三、引导房地产业健康有序发展的策略

(一)继续将房地产业列入我国支柱性产业之一

房地产的发展不仅拉动了我国的GDP增长，而且极大程度上满足了居民的住房需求，扩大了社会的就业，有效地缓解了当前严峻的就业压力。鉴于房地产业对我国经济发展的突出贡献，理应将其继续纳入我国的支柱性产业之一来看待。在这其中，我们要时刻以科学发展观作为指导思想，引导房地产业健康有序可持续的发展。同时要突出以人为本的理念，一方面保证广大群众的住房要求，实现人人都有住房;另一方面大力改善居民的住房条件，并大力发展节约型和环保型的住房建设，为倡导和谐社会的理念做贡献。

(二)健全土地市场，完善土地产权制度

一个国家房地产市场的整体走势与经济增长的整体趋势和经济波动的关系紧密。综观我国目前的土地市场，一个突出的矛盾是土地市场的发展和土地产权制度的改革与当前的房地产业的发展状况整体水平不相适应。而土地市场作为房地产业的重要组成部分，对于房地产的整个体系完善的作用不可小觑。由此可见，相关部门必须在健全土地市场和完善土地产权制度方面大下功夫。第一，联合相关部门建立完善健全的房地产市场的法律体系，加强监督房地产建设过程中的管理，以防出现违法违规的交易以及哄抬房价、圈地不建、捂盘惜售等情况的发生。第二，要加强房地产业的诚信建设以及自律建设，努力营造适合房地产业健康可持续发展的良好氛围。第三，对于部分新增的经营性土地的使用权通过以下步骤来实施：土地拍卖、公开竞标、挂牌交易。第四，加强土地二级市场的培育体系，使得土地产权得到优化配置。第五，要不断开拓和完善土地等相关不动产的金融业务，通过运用金融的相关机制来促进土地产权的有效流动。

(三)继续大规模实施保障性住房的建设

保障性住房的建设是党和国家进一步加强民生建设的重要保障，同时对拉动我国的内需和促进经济社会的发展意义非凡，因此要加大保障性住房的建设力度。一方面紧抓保障性住房的建设，增加经济适用房、廉租住房、公共租赁房等的建设比例，并且着力推进棚户区的改造和危房改造工程;另一方面紧抓制度建设，完善健全保障性住房的机制体系，着力解决贫困家庭的住房困难问题，同时发展满足居民多层次的住房要求。2012年的中央政府工作报告中指出，中央政府拟安排1000亿元人民币作为保障性住房的专项补助资金。可见，党和国家对于加强保障性住房的重视程度。

(四)建设资源节约型和环境友好型的住房，切实改善居民的居住环境

当前整个社会倡导的是和谐理念，在住房建设方面也可以渗透。这就需要在积极推进现代化住宅建设的进程中，一方面坚持高标准和高起点的规划设计，将住宅小区的生态环境建设作为首要考虑的因素;另一方面在加强住宅内部功能建设的同时，着力注重住房的舒适度。因此，建设资源节约型和环境友好型的住房意义重大。

(五)加大中低价位和部分中小户型的住房供应

当今社会，由于部分城市的房价过高，导致出现很多的房奴族，他们一生都在为房贷而工作奔波。因此，加大中低价位和部分中小户型的住房供应刻不容缓。一方面，它能有效缓解当前的住房紧张;另一方面，对于减轻大部分居民的住房压力和解决当前房奴族的经济压力意义重大，从而为实现全面建设小康社会打下可靠的基础。

综上所述，我国是一个人口众多的发展中国家，当前正处在城镇化快速发展的进程中，切实解决好城镇居民的住房问题，是一项艰巨漫长的任务，不能操之过急。要有规范、有步骤地去实施，从而引导房地产业健康有序的发展，为我国进一步改善民生、扩大居民的消费以及促进经济平稳较快地发展做出突出的贡献。

参考文献：

[1]王艳梅;宏观调控背景下房地产企业营销策略创新[J].商业时代,2010

[2]戴春山;基于顾客满意的房地产体验营销策略探讨[J].商业时代,2011

[3]韩结;浅析国家宏观调控下房地产市场营销策略[J].现代经济信息,2011

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