房地产职称论文快速发表房地产工程结算审核工作体会

　　摘要：工程结算审核是房地产开发成本工程造价控制的最后一关，是有效控制工程造价并保证项目目标管理实现的重要手段。笔者结合多年来在房地产成企业成本工作实践，就现行工程结算审核中存在的问题进行分析，并对如何确保工程结算审核的真实性和合理性，及进一步做好工程造价控制和工程结算提出建议。

　　关键词：工程结算,审核,建议

　　一、施工方申报的结算文件存在的常见问题

　　（一）施工方申报的结算文件存在的常见问题

　　工程量计算不合理、不按工程量计算规则计算

　　（二）巧立名目，高套定额现象普遍存在

　　1、定额换算不合理，企图利用定额换算抬高项目单价，或者把定额中以综合考虑在综合单价中的内容再单独列项。

　　2、补充定额子目不合理。由于新技术、新结构和新材料的不断出现，导致定额缺项或需要补充的项目内容不断增多，然而因为缺少调查和可靠的第一手资料，致使补充定额含有较多的不合理性。

　　（三）对合同理解的偏差

　　1、对于固定总价合同，施工中仍发生由于各种条件变更等扩大工程量，而要求变更造价。

　　2、对于固定单价合同，往往对合同条款限制不到位，对工程结算没有约束。施工单位就可借此利用它的漏洞高估冒算，从而增加造价。

　　（四）提高计费标准，扩大取费范围

　　（五）提高材料价格标准

　　二、认真做好工程结算审核工作，确定合理的工程结算金额

　　工程结算审核的主要内容有：审核结算资料的完善性、依据的充分性、单价的合理性、工程量的准确性、取费计取合理性等几个方面。

　　（一）审核结算资料是否完善。

　　审核合同文件、竣工图纸、结算文件、变更洽商资料、现场签证等结算资料是否完善齐备并且合理有效；对不完善的资料应予补充完善，不合理或无效的资料不能作为结算依据。

　　（二）审核结算依据是否充分。

　　1、结算范围是否准确，是否按合同约定的范围结算，尤其要注意由多个施工单单位完成的工程项目的结算范围，是否与其施工范围一致。

　　2、结算文件是否按合同约定的结算方法、计价原则、取费标准、主材价格、优惠条款及罚款条款等编制，对合同中有含糊不清的语句或漏洞，应组织有关各方共同开会讨论，并明确结算要求。

　　3、变更洽商及签证是否由相关各方签字盖章；对于重大设计变更还应经原审批部门审批，否则不应列入结算。不合要求的资料应及时补全。应根据合同约定及相关规定对变更洽商是否应计价做出判断。

　　4、对于总价合同，结算时按合同总价包干结算，对变更洽商或签证部分应追加合同价款。同时扣减未按合同内容进行施工部分的合同价款。

　　5、合同中有约定的优惠条款，应按合同的约定进行优惠。

　　6、施工合同包括协议书、通用条款、专用条款三个主要部分，合同在签订前应对合同范围、价款的支付与调整、工程变更、工期、不可抗力、索赔及争端的解决等条款认真斟酌，反复推敲，做到条款完备、内容严谨，保证合同的合理合法，保护双方权益。在图纸审查和交底阶段要求图纸深度达到施工要求，有效地控制和减少后期变更，以达到工程造价过程控制的目的。

　　7、结算审核工作仅仅依据工程竣工资料来审核是片面的，而且竣工资料不可能面面俱到，为提高工程结算审核的质量，应从审核的深度入手，加大工程施工过程的跟踪力度。审核人员应深入施工现场，调查核实，查看施工工序、施工工艺、施工方法及运用的施工工艺和技术，了解隐蔽工程的真相、了解设计变更及施工过程，力求工程审核造价真实、合理。

　　（三）审核工程单价是否合理

　　结算单价应执行合同约定的计价原则和计价方法

　　1、对定额计价方式单价的审核

　　审查定额套用的合理性，结算必须实事求是、客观地反映工程实际造价，套价时应熟练掌握定额中的说明、工作内容及单价组成，对定额缺项的项目，应依据自身的经验结合实际的施工情况测定人工、材料、机械消耗量，合理编制补充定额子目

　　（1）对直接套用定额的项目，审核定额子目的内容与设计图标准是否一致。

　　（2）算的定额单价的审核，除按上述要求外，还要审核哪些内容允许换算、换算的方法是否准确、采用的系数是否正确等。

　　（3）对补充定额的审核，主要是审核编制的依据和方法是否正确，含量及价格是否合理。

　　2、对清单计价方式单价的审核

　　（1）对与工程量清单项目一致的项目，其综合单价应按合同约定执行合同单价

　　（2）对与原清单中工程做法略有修改的项目，应对原清单单价进行修正，不应完全重新组价，应根据实际施工工艺及程序，套取合适的定额及取费。

　　（3）对新材料、新工艺项目，由承包人提出适当的变更价格，应明确需由发包人或委托代理人同意确定单价后，方能实施。

　　（四）核对竣工图工程量

　　工程量是计算工程造价的基础数据，工程量计算的准确与否直接影响工程结算的准确性。审核时要抓住工程量大且造价高的分项工程的工程量作为审核工作的重点，详细计算、核对；根据合同确定的计价方式，并注意区分各种计价方式工程量计算规则的异同点，准确地核实各分部分项的工程量；同时根据各工程量之间的关系可迅速判断工程量是否存在误差。

　　（五）核实材料价格

　　工程造价中建筑材料的造价所占的比例较大，一般约为工程造价的60%左右，材料用量、建材价格的高低直接影响工程造价，审核材料价格必须严格执行施工合同和招标文件等对建材价格的规定。对材料价格的审核原则如下：

　　（1）招标文件和施工合同中明确规定的由施工企业按市场价格包干的材料，不得因市场的起伏变化予以调整。

　　（2）对合同中约定的暂定价格和施工中新增的材料价格，应将甲乙双方签认的材料价格作为结算价格。

　　（3）遇特殊情况，应结合施工现场的实际情况，充分与承发包双方进行沟通，确定其合理的价格

　　（4）对于甲供材料，不仅要按实扣取费用，还需要根据合同条件对超供部分进行相应惩罚。

　　（六）注意各项费用计取

　　费用计取审核时应根据不同地区、不同类别、不同取费基数，分别套用相应的费率，结合工程竣工资料和工程实际，对未发生的费用和高套的费率进行扣减；审核取费基数计算是否正确、甲供材料是否扣除、签证的费用有无参与取费、税率的计取是否符合规定，防止多支多付。审核执行的取费表是否与工程性相符，费率计取是否正确，审核取费基数是否正确，是以人工费为基数还是以直接费为基础，计取基数不同的是否分别计取。对于费率下浮或总价下浮的工程，在结算时特别要注意变更或新增项目是否同比下浮等。

　　（七）检查各种计算误差

　　工程结算子目数量多、偏差大，往往会存在操作误差，认真审核文件中各数据是否对应、正确、以免不必要的多计或少算。

　　（八）现场签证及索赔问题的处理

　　由于现场签证及索赔是前期无法预料的，往往涉及的费用也很高，常常成为甲乙双方争论的焦点。对于现场签证及索赔，结算审核人员须深入现场，了解具体情况，做到实事求是、合理计量。

　　发包方应规范现场管理，建立监督机制，严格签证制度，避免出现签证项目内容不完备、先施工后补签的现象。对隐蔽工程的签证应在其验收前进行，尽量图纸化，在签证前做好签证部分费用的估算，而不是盲目签证。审核中，不完备的签证不能作为结算依据，变更减少和重复的部分应扣除。

　　三、审核工作完成后，对成本造价增加的原因进行分析

　　审核工作完成后，应对审核结果进行分析、重点分析以下三个方面：和合同价进行对比，分析增加造价占合同价的比例。一般增加工程造价占合同价的比例超过5%时，应当分析造成增加的原因：

　　（一）设计图纸考虑不周全、特别是基础设计、装饰设计。因没有深入考虑复杂的地质状况和广泛征求使用部门及主管领导的意见，造成施工期间，变更较多或造成多次返工、停工、拆改等现象，造成很大的浪费，并增加工程造价。

　　（二）前期准备不足，招标时间短等原因，在施工的过程中不可避免的发生变更洽商等补救措施，造成了结算价大大高于中标价。

　　（三）合同条款不规范、不严谨，特别是关于结算部分的条款不详尽或无约定，如采用什么结算方式、新增加工程项目单价的确定、合同中暂定材料价的确定、施工中新增材料价格的确定、取费费率、违约赔偿损失的约定等，在施工过程中或结算时双方再协调此类问题，导致工程结算时增加造价。

　　（四）工程量清单编制质量不高，有漏项或工程量错误等情况。

　　（五）设变更及签证内容过于简单、不明确、或重复签认，属于施工单位原因造成的工程量增加，也同样签证等。

　　（六）竣工图纸图示不清，比例与标示尺寸有差异，由于表达含糊，造成与签证内容交叉重复计算。

　　总之，工程结算审核时工程造价成本控制过程中的一个关键环节，是一项经济管理工作，也是一项信息管理工作，通过结算审核，不仅可以使开发成本得到有效控制，而且通过造价分析，发现开发管理过程中存在的问题，找到引起成本增加的原因，并通过总结经验教训与各相关部门加强沟通，改善现有的管理水平，更好的控制工程造价。

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