房地产业可持续发展问题研究

　　房地产业可持续发展问题研究

　　谭靖

　　湘潭市房地产产权监督管理处

　　【摘要】目前,我国房地产已进入一个快速发展的新时期。房地产的可持续发展是新形势下值得高度重视的重要研究课题之一。本文阐述了房地产可持续发展的内涵、分析当前房地产的发展现状并提出房地产可持续发展的原则与建议。

　　【关键词】房地产业可持续发展商品房资源

　　1、引言

　　在国民经济中，房地产业是一个先导性、基础性、并且有支柱产业特征的行业，是组成国民经济的重要部分。它的发展不仅能推动现代化城市的开发和建设，而且能促进和带动国民经济相关产业的兴起和发展。正因为房地产业对国民经济其他行业有如此巨大的关联，因此，房地产业发展水平的提高必须与城市经济、国民经济的发展状况相适应，与不同层次的居民收入水平、消费特点相适应，需要有一定的社会条件、资源和环境提供保障。

　　2、房地产业可持续发展的含义与内容

　　2.1房地产业可持续发展的含义

　　房地产业可持续发展的含义包括：房地产业的发展要与经济发展、社会进步、资源环境相协调;房地产业的发展要与国民经济其他产业相协调，房地产业要保持自身的健康发展。

　　2.1房地产业可持续发展的内容

　　房地产业可持续发展具体有六方面内容：资源开发利用可持续发展;产业的协调发展;政策、法规可持续发展;市场体系可持续发展;房地产业主体行为可持续发展;环境和生态可持续发展。

　　3、探索——我国房地产业开发中存在的问题

　　目前，我国一些地方政府对房地产业高速增长目标的过分要求，导致房地产业发展盲目，造成大量资源浪费，环境污染，房屋大量闲置，大多数中低收入阶层人群买不起房，严重违背了经济、社会环境可持续发展的客观规律。具体表现为：

　　3.1开发失控，无序发展，导致土地资源大量浪费，固有资产大量流失。房地产市场不成熟，开发企业规模小，数量多，开发方式落后与深度不足。

　　3.2总量性、结构性供求失衡，大量商品房空置;同时，中低收入阶层的巨大人群却买不起房。

　　3.3房地产开发中的大量短期行为，对生态环境造成极大破坏。

　　3.4房屋设计不合理，科技含量低，造成资源的浪费和破坏。

　　4、房地产业实施可持续发展所遵循的原则

　　⑴、严格管理、科学规划的原则。

　　⑵、坚持土地利用有粗放型转向集约型利用原则。

　　⑶、坚持生态环境保护原则。

　　⑷、提倡公共参与的原则。

　　5、房地产业可持续发展之路应采取的措施

　　5.1、严格控制土地投放总量，杜绝土地资源的浪费，注重科学的预测和分析，控制开发规模。

　　房地产业未来的开发应该注重科学的预测和分析，加强对房地产业市场的理论研究，分析市场供求关系及其发展趋势，使开发决策具有前瞻性和科学性，减少盲目开发。城市规划应当充当调控角色，对社会资源、生态资源的配置和有效利用进行充分研究，尤其是市场分析，应以前瞻性和经济效益为原则，充分考虑远期的消费能力和市场容量，决定开发强度。

　　老城区的房地产业开发，城市规划应当先行。根据老城区的特定地点、环境和历史条件进行设计。根据城市的性质、主导行业，结合老城区的历史发展和现状、未来发展的方向，作出合理的规划，切忌建城规模过大，标准过高，实施过急，大规模拆迁;对于新城的建设，要坚决反对不符合我国国情兴建大量低密度高档住宅。我们应该吸引“新城市主义”(New-Urbanism)的精华，采取传统的邻里开发(TND)和公共交通(TOD)的开发模式，发展紧凑型社区，融合高中低档次住宅，社区融合民居、商业、办公等多种功能，这样既可以减少各功能之间的通勤，减少汽车尾气排放，又可以方便居民，使各阶层人群协调相处，减少社会矛盾。

　　5.2、提高房屋设计的技术含量，发展循环经济，提倡绿色生态、节能节地型住宅。

　　房地产房屋设计、布局应因地制宜，合理利用当地自然资源，从空间、生态、视觉、人文、文化、智能及管理等方面入手，从总体布局、平面布置、建筑设备、节能及造型等方面来提高设计水平。循环经济是通过废弃物或废旧物资的循环再生利用来发展经济。它把传统经济的流动开放式线性经济转变为反复循环过程。目标是资源投入最小，排放废弃物最少，对环境的危害或破坏最小。绿色住宅是以生态系统理论和可持续发展战略为指导，在住宅建设和使用过程中，从经济学、生态学、心理学等出发，以人为本，综合处理人、建筑、资源三者之间的关系，节能减耗，提供舒适、优美、洁净的居住空间。房地产主管部门要抓紧制定绿色建筑标准体系，及时出台相应政策鼓励开发企业提高科技含量，吸收循环经济理念，大力兴建绿色环保住宅，标准化、系列化生产，节约资源。加快新科技、新材料与新工艺的标准化、系列化进程，房屋设计上要选择各种新的设计模式，促进新产品的应用与推广，以大幅度地提高房屋的科技含量，从而使房地产业走上可持续发展之路。

　　5.3、采取措施，促进空置商品房销售，调整房产结构，防止新的空置出现。

　　根据房地产业经济发展水平模糊综合评价结果来看，我国经济可持续发展水平基本处于传统发展和初级可持续发展程度间。由于GDP的快速增长，房地产业投资过热，固定资产的投入大，新房开工率提高了，但是居民的购买力以及商用写字楼的需求跟不上，导致新房空置率上升。另外，由于更多的外来新房购买者，致使房价还在不断攀升，如此恶性循环阻碍了房地产业的可持续发展。

　　根据建设部在北京、上海、广州的调查：近年来购买新商品房的绝大多数是二次或多次购房者，而大多数无房户的问题却没有解决，与此同时，空置房仍在上升。可见，要改善中低收入阶层的住房问题和防止新的空置出现，就必须对目前房地产产品结构进行调整。一是住宅和非住宅的结构调整。二是住宅中不同类型的结构调整，重点解决好经济适用房供应问题，统筹考虑经济适用住房与商品房、廉租房的关系，确定合理的比例，使中低收入者购房有稳定房源。

　　所以应该重视房地产业固定投资与GDP增长的比率，防止投资过热，造成泡沫经济现象，逐步稳控房价。因此要切实加快经济适用房和普通商品房的建设，尽快从供给上下功夫，让中低收入水平的人群能买得起房子，能买到合适的房子;同时应制定具体措施限制“炒房”现象，加大对开发商和**机构的管理，对哄抬房价、乱涨价行为坚持制止。

　　5.4、采取有效措施降低房价，降低房价收入比。

　　房地产业的兴旺能够迅速提高城镇居民的生活水平，根据笔者的计算，2006年房地产业对新增城镇住宅人均建筑面积提高的贡献率为28.7%。随着住房实物分配制度的逐步走向正轨，房地产业对城镇住宅人均建筑面积提高的贡献率还将继续提高。但是，房地产业的成本过高导致房价过高、商品房空置数量逐年增加，成为制约房地产业健康发展的重要因素。我国房价收入比为8.9，远高于国际公认3—6的适宜比例，造成了我国严重的社会问题。这些成本是可以通过各种手段降低的。以建筑造价为例，造价最高的上海市平均建筑造价为3515元/平方米，而造价最低省份安徽省平均造价为1337元/平方米。前者接近后者的3倍，尽管存在着技术条件、地质条件、抗震等级、功能要求等方面的不同，但如此悬殊的差距明显是不合理的，因此采取适当的措施降低造价是必要而可行的。根据住宅建筑设计的经济因素分析，影响住宅楼面地价(即每平方建筑面积的地价)的主要因素有：

　　5.4.1外墙周长系数控制

　　外墙周长系数=建筑外墙周长(m)/建筑面积(m2)

　　外墙周长系数越小，住宅楼面地价越低。

　　而影响建筑外墙周长系数的因素是：

　　(1) 平面状态

　　同样面积不同形态的建筑外墙周长系数也不相同。形状越简单，越接近矩形，凹凸面越少的建筑，其外墙周长系数越小，因此相应的楼面地价也越低。

　　(2) 进深和面宽问题

　　根据相关数据显示，大进深小面宽的建筑比小进深大面宽的建筑节地19%。建筑外墙周长较小，楼面地价也较低。

　　5.4.2住宅层高控制

　　层高影响下的造价降低率P=K•△H/H

　　H：层高△H：层高降低值K：墙体造价占住宅建筑造价的比重

　　根据以上公式，住宅造价与住宅层高降低值成正比。即住宅层高越低，造价将相应地明显降低。另外，降低层高还可以节约用地以达到另一种方式的造价降低。因为降低建筑层高的同时，建筑间距将随之降低，这样将促进土地的集约利用，实现土地资源的集约化和房地产开发空间向紧凑型发展。但降低层高将在一定程度上影响室内的微小气候，当居住形式，通风状况和周围环境一致时，层高每差0.5米,居室温度将差0.5℃。因此，应该因地制宜，根据不同地区不同气候条件确定最经济适用的层高。

　　5.4.3单元组合处理

　　据官方数据显示，四单元住宅比二单元住宅每平方米面积造价节省2.5%—3%，采暖省10%—21%。同理，联排住宅比独立住宅更为节省造价。其原理可根据外围周长系数节省造价和建筑间距问题节地以节省造价推理得到。

　　5.5、重视环境保护，维护生态平衡。

　　房地产开发企业开发绿色住宅重视环境保护，维护生态平衡，可以从以下几个方面入手：

　　①充分利用土地现有地理条件,因地制宜,合理设计,充分利用自然风和自然采光。

　　②使用新型节能环保建筑材料，增强隔热保温功能，供热、空调系统采用节能设计，尽可能利用风能、太阳能等绿色能源和新能源。

　　③采用低污染、无辐射的建筑材料和装修材料。

　　④设立雨水收集利用系统、污水处理后的中水利用系统，供水设计采用节水设计。

　　⑤采用新型隔音材料，配以科学合理的绿色植物布局，隔离噪音。

　　⑥结合本地生态多样性的生物系统，净化空气。

　　⑦垃圾分类收集、无害化处理，循环利用。

　　5.6、加强公共参与，提高透明度，完善奖励与补偿机制，营造人性化公共空间。

　　旧城改造过程中，昂贵的地价、大量的拆迁费用使开发成本提高。开发商为追求经济效益使公共空间一再受到蚕食。另外，由于相应的补偿和奖励机制不健全，使公共空间的实现更加艰难。公共参与的严重不足是开发过程中公众利益得不到保障的根本原因。因而需要加大开放度，给公众以更多了解、参与城市更新的渠道，更好地发挥公共监督的作用，完善相应的法律法规、鼓励公共空间的开发和环境的优化。政府在公共空间的开发过程中应尝试各种投资方式，指定有关的优惠政策和实施措施，鼓励开发商投资建设并享有一定的补偿。

　　结语

　　可持续发展是当今国际普遍关注的一个世界性课题，也是我国在新世纪确定的重要的国家发展战略。房地产业走可持续发展的道路，就是将自然资源的物质财富和作为文化资源的精神财富在当代与后代人之间公平地合理地使用与分配。

　　从这个意义上讲，可持续发展体现了“人文主义”的思想，即房地产业的发展首先满足以人的需求为前提，不仅关注“人”，而且还关注“环境”、关注“未来”，这是一种“思前顾后”长期发展的战略思想，其立意包含且高于“以人为本”，是站在世纪发展的角度对本身的生产消费行为进行深刻反思后的结论，是在尊重自然、爱护自然、合理开发、永续利用的原则上，以绿色文明和生态文化为开发的主题。

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　　【6】潇湘晨报.全国商品房空置率下降近一成[EB/OL].http://www.hnfdc.net潇湘晨报.2005-3-8.

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