浅谈房地产企业的现场质量管理-发表论文

　　浅谈房地产企业的现场质量管理

　　樊红雷

　　江苏省宿迁市中豪置业工程部江苏宿迁223800

　　摘要：在日益激烈的市场竞争中，产品的质量越来越成为关系到一个企业能否生存和发展的命运攸关的问题。只有高质量的产品，才能在市场竞争中站稳脚跟，拥有市场竞争能力，因此，质量管理已成为现代企业管理中最重要的组成部分。

　　关键字：日益激烈;产品质量;质量管理

　　引言：全面质量管理使质量管理工作更趋完善，并将随着现代企业管理水平的提高而向纵深方向发展，因此，面向未来的质量管理必然是全面质量管理，房地产开发公司在未来的经营管理中必须实行全面质量管理的管理宗旨。

　　一、房地产企业现场工程质量控制

　　现场质量控制的六个方面，在现场质量控制中，主要应作以下六个方面的控制工作：

　　1.1对施工人员的控制

　　对施工人员的控制主要涉及两个方面，一是对施工企业现场人员的配置数量的控制，要根据应完成的工程量及要求的作业时间配置足够数量的施工人员进行核查，若施工中人手不足，既耽误工期又影响工程质量;二是对施工人中的质量(素质)的控制，相关专业人员是否持证上岗，证与人是否属实。施工人员应具有熟练、符合工程质量要求的技术、对工程的高度责任心和吃苦耐劳的精神;对人员质量的控制可以通过对施工单位技术能力的考核来进行实现。

　　1.2对施工机械设备的控制

　　施工现场应配备足够数量的、符合规定性能的施工机械设备，并应保证其完好率和使用性能。机械设备的数量不足、型号不配套、完好率低、使用性能差等方面的问题，将会对工程质量产生不利影响。对施工机械设备的控制主要通过对现场施工机械设备的定期检查和经常性检查。

　　1.3对原材料的控制

　　原材料在性能(物理、力学性能、化学性能等)上，必须满足设计及有关标准、规程的要求;数量上必须按施工图要求或试验结果(如混合料配比)的要求配置，不得减料;在品种和规格上必须满足设计规定，对原材料的质量控制常通过试验、抽检等方法进行。

　　1.4对施工方法的控制

　　在施工方法的控制中，应重视对施工方法的选择，所选择的施工方法应具有先进性、适用性、经济性并应考虑其对质量的保证度。在施工过程中要随时检查其适用性及对质量的保证情况;若发现与现场条件不符合或对质量无法切实保证时，要及时调整施工方法或施工方案。

　　1.5对施工过程的控制

　　施工过程就是工程质量的形成过程，因此要严格控制施工过程，对施工中的工艺过程，要一步一步按要求到位;要严格按照施工方法和工艺流程施工，不得有任何偷工减料的行为。对施工过程的控制，由项目部的质检人员通过加强监督检查，用严格的质量保证体系和质量保证措施来确保对施工过程的质量控制。

　　1.6对施工环境的控制

　　要采取切实有效的措施来消除自然、地理、气候环境等方面的不利因素对工程质量的影响，比如在混凝土浇筑中高温、低温对混凝土质量的影响，就要有切实可行的技术措施来予以消除;对社会环境(如阻工等情况)，应加强与社会各界的协调配合，必要时可用调整施工计划来避开一时的矛盾，等矛盾解决后再进行施工以免影响工程质量。

　　二、优化房间的使用功能、最大化为考虑使用空间

　　1.房间设计首先必须要有安全感，建筑结构要坚固、安全，能够防震、防火、防晒。

　　2.房子必须具有较好的采光、通风、取暖、照明、隔热功能。

　　3.可以划分为静态空间和动态空间两种空间模式。静态活动包括睡眠学习。动态活动有娱乐、待客、进餐等，应将这两种类型安排在互不干扰、相对独立的环境中。睡眠学习应远离交通干道并且安置在较少受外界干扰的位置。

　　4.也可以划分私密空间与公共空间这两种空间模式。私密空间包括睡卧作息的环境和厕所浴室，其它房间则属于公共空间。私密空间需要隐蔽性、安全性，它要减少互相干扰和线路交叉。

　　5.符合一些特殊功能的要求。白昼活动多的要求环境采光要好、老人卧室应朝阳、儿童卧室要便于大人的照顾、残疾人应考虑无障碍方便通过等诸多方面。

　　三、在设计院图纸交底前的合理化建议

　　施工图纸会审是设计单位向施工单位及其它单位有关人员作设计意图交底和对施工单位、建设单位及其它单位审查出来的图纸问题予以解决的一次重要的综合会审会议。图纸会审记录是综合会审所作出的决定和变更设计的记录，它是施工图纸的补充文件，是工程的正式施工依据之一。图纸会审内容：

　　a、图纸会审时，应重点审查施工图的有效性、对施工条件的适应性、各专业之间和全图与详图之间的协调一致性;

　　b、建筑、结构、设备安装等设计图纸是否齐全，手续是否完备，设备是否符合国家有关的经济和技术政策、规范规定，图纸总的做法说明是否齐全、清楚、明确，与建筑、结构、安装图、装饰和节点大样之间有无矛盾，设计图纸之间相互配合的尺寸是否相符，分尺寸与总尺寸、大、小样图、建筑图与结构图与结构构造图、土建图与水电安装图之间互相配合的尺寸是否一致，有无错误和遗漏，设计图纸本身、建筑图与结构构造、结构各构件之间，在立体空间上有无矛盾，预留孔洞、预埋件、大样图或采用标准构配件图的型号、尺寸有无错误和矛盾;

　　c、总图的建筑物坐标位置与单位工程建筑平面图是否一致，建筑物的设计标高是否可行，地基与基础的设计与实际情况是否相符，结构性能如何，建筑物与地下构筑物及管线之间有无矛盾;

　　d、主要结构的设计在强度、刚度、稳定性等方面有无问题，主要部位的建筑构造是否合理，设计能否保证工程质量和安全施工;

　　e、设计图纸的结构方案、建筑装饰，与施工单位的施工能力、技术水平、技术装备有无矛盾，采用的新技术、新工艺，施工单位有无困难，所需特殊建筑材料的品种、规格、数量能否解决，专用机械设备能否保证;

　　f、安装专业的设备、管架、钢结构立柱、金属结构平台、电缆、电线支架以及设备基础是否与工艺图、电气图、设备安装图和到货的设备相一致，底座与土建基础是否一致等。

　　四、竣工验收前的实测实量

　　实测实量作为产品质量评估管理办法、制度的补充，它规范产品质量实测过程中的程序、取样方法、测量操作、数据处理等具体步骤和要求，尽可能消除人为操作引起的偏差。

　　各一线公司应根据实测实量执行细则，明确：施工单位应按分户对分部分项工程的所有实测区进行百分之百实测实量并建立分户/分层实测档案;监理公司对施工单位实测数据百分之百进行复测;项目部及工程部专职质量工程师对监理公司复测数据百分之百进行复测;一线公司应将经监理及公司相关部门复测后的实测数据作为对施工单位付款及评估的重要参考依据。

　　取样总则

　　(1)随机原则：各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，通过图纸或随机抽样事前确定当前各标段的施工进度。

　　(2)可追溯原则：对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好详细的书面记录并存档

　　(3)完整原则：根据现场情况具备条件的同一分部工程内所有分项必须全部进行实测，不能有遗漏。

　　(4)效率原则：在选取实测套房时，要提高实测效率必须要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标。

　　五、总结

　　本文通过对房地产企业的现场质量管理的研究，提出了提高房地产企业的质量管理的一些可行性措施。可以根据公司的现有条件，配合公司的体制改革，逐步调整实施，从而可建立起更有竞争力、更先进的企业管理模式。

　　参考文献：

　　[1]周楠.适合住宅产业化的房地产企业发展模式研究[D]南京林业大学,2007.

　　[2]许龙.房地产企业现代成本管理体系研究[D].中国优秀博硕士学位论文全文数据库(硕士),2004,(01)

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