新经济形势下商业银行个人住房贷款风险控制措施与对策

摘要：当前房价上涨过快过高，国家又开始整顿房地产市场秩序，，地方政府也随之出台相应措施，加之热钱流向存在很大不确定性，使房地产市场走势变得扑朔迷离，因此带给行业贷款风险的隐患也就随之上升。本文针对此问题提出了一些控制措施及对策。

关键词：个人住房贷款;风险控制;措施与对策

重视风险就是重视银行的未来。现实中商业银行的经营始终处在风险包围中，不同的风险偏好和对风险容忍度的大小，决定了一家商业银行业务发展路径和发展规模。风险对于银行来说是一把双刃剑，它既是银行获利的手段，又是银行蚀利的原因。银行只有通过承担风险才能获得收益，但风险承担不当又能让银行陷入困境。商业银行的风险控制管理，一方面要防止潜在风险向下迁徙，转化为实际风险;另一方面要学会驾驭风险，在风险中寻找机会，避免风险和收益的不匹配。因此，能否不断提高风险管理能力，能否实现风险与收益之间的合理匹配，是衡量一家银行是否优秀的重要标志。通过分析个人住房按揭贷款的风险原因，并借鉴发达国家和地区成熟商业银行的风险管理经验，针对目前风险现状，提出如下风险防范和控制对策。

一、完善内部治理结构

要实现银行个人住房贷款风险的可控，必须要有完善的内部治理结构，在银行内部运作体系上建立一套权责分明，平衡制约，运作有序的内控机制。在建立内控机制上，要严格建立健全法人管理体制和法人授权制度。在强化一级法人制度的同时，严格对下属分支机构推行授权和转授权制度，对信贷资产管理薄弱，违规违纪，经营效益低的高风险机构，分行应收回授权和转授权。要尽快完善其它内部管理制度，实现内控监督的现代化，从而提高内控监督的广度和深度，减少内控环节，改善内控机制的运作质量，达到防范和化解风险的目的。

二、建立精细、清晰、顺畅、有效的贷款管理流程

为了有效应对新形势下的个人住房贷款风险，保证业务健康快速发展，银行内部贷款流程再造，就显得尤为重要。以风险控制为主线，通过客户、产品、渠道将银行各部门职责连接起来，实现由“部门银行”到“流程银行”的转变，这是发达国家和地区银行重要经验之一。有效的风险管理流程要精细、清晰、顺畅、有效。一是精细，流程管理设计要按照专业化、规范化、精细化的要求建立人权和事权集中的个人住房贷款按揭中心，集中“营销、审批、发放、管理”四个环节，全过程处理个人住房贷款。二是清晰，就是指业务流程中各环节的定位清楚、职责明晰而不模糊，没有交叉和空白地带。每个环节，如客户经理、审批人员、贷后管理等职责界定清楚，报告路线和审批层级完全清晰。三是顺畅，市场条线必须参与流程，提倡通过流程管理住房贷款的信用风险，而不是通过部门管理信用风险。流程要顺利通畅，而不出现阻隔。四是有效，业务流程的目标是风险可控、效率提升。有效的风险管理需要全程管理、全面管理、全员参与，要加强IT系统建设，逐步将业务流程固化在系统中，借助流程和系统管控风险。

三、丰富和完善风险管理工具

针对个人住房贷款各环节存在的风险点，应完善风险识别、计量、监测和控制的工具、技术和IT支持，逐步构建全面、全流程的风险管理体系，实现个贷风险管理的科学化、系统化、自动化和精细化。应根据历史经验数据，制订详细的住房贷款风险计量模型，借助计算机处理系统，对贷款风险进行计量管理，设置贷款预警线，使贷前调查、贷审查中和贷后管理中的风险度量化。个人住房贷款的主要风险管理工具如下：

图6.1个人住房贷款风险管理工具示意图

来源于银行内部资料

风险管理工具分别在贷款的不同阶段单独或联合使用。在贷款调查阶段：运用申请评分模型和借款人行为评分模型，为借款人的信用风险度进行测量，得出得出借款人信用评级。运用开发商评分模型和抵押住房评分模型，选择出优质开发商和优质楼盘，控制抵押物风险。在贷中审查阶段，运用反欺诈数据模型，甄别借款人贷款行为真实性、提供的贷款资料内在逻辑的一致性，防止“假按揭”。同时也防范客户经理的道德风险。对于合格的客户，运用贷款定价模型给出一个合理的贷款利率。 在贷后管理阶段，运用压力测试模型和借款人行为评分模型，对抵押房产的价值的变动、借款人信用风险的变化情况等影响贷款安全的因素，进行评估，做到对风险的未雨绸缪。

四、建立完善住房抵押贷款担保机制

政府住房担保体系在美国较为发达，通过政府担保，解决中低收入家庭住房问题，实现住有所居。由于政府具有天然的化解住房不良贷款的优势，贷款担保的的风险是可控的，同时，由于政府担保的介入，银行可以更为放心地开展房贷业务，满足更多的城乡居民解决住房融资需求，形成良性循环，促进房地产金融的更好发展。完善的担保体系还应包括商业担保机构的参与，一方面减轻政府担保的压力，同时增加担保机构的竞争力，以提高担保公司的服务质量和风险管理能力。

五、完善个人征信体系

2005年央行向国内商业银行开发开放了个人信用查询系统。经过近5年的不断完善，系统基本收集了各商业银行个人贷款和信用卡还款记录，为商业银行控制借款人信用风险起到了很好的作用。但该系统对个人的信息收集还不全面，尤其对于从未与银行发生过信贷关系的个人，信用查询系统内还是空白。我国应当借鉴发达国家的经验，逐步将涉及个人的收入、纳税情况，个人家庭煤、气、话费的交纳信息，违法违章情况等对个人信用评级有影响的各方面因素，一并纳入到系统中，并实时更新，成为个人参与社会活动的权威资信证明，并将曾向银行提供虚假信息和资料，骗取贷款的借款人制作“黑名单”，纳入个人征信查询系统，有效解决银行与借款人信息不对称问题，加快推进和谐社会的诚信建设。

六、加强银行个人住房贷款业务的政策指导和监管

当前，全球经济金融正步入后危机时期。对中国经济而言，2010年是进入新世纪以来最复杂的一年。当前部分城市房价上涨过快，已引起政府的高度重视。国务院已开始整顿房地产市场秩序，加大对房地产企业违规行为的查处力度，部分地方政府也正在考虑出台更多针对房地产的措施，加之热钱流向存在很大不确定性，房地产市场走势扑朔迷离，房地产行业贷款风险隐患明显上升。针对上述情况，政府着手调控第一步骤是将住房回归其本源属性，意即“消费”属性而非“投资品”，在信贷政策、土地政策、税收政策及土地管理等方面，打出组合拳，调控楼市，最终目的是使我国住房价格稳定在一个合理水平。

银行监管部门应加强对商业银行个人住房贷款业务的政策指导，及时组织力量对商业银行个人住房贷款的政策执行情况、内部风险管控措施进行检查，发现问题，从快处理，引导各商业银行有序开展业务，为我国个人住房贷款业务的长久健康发展保驾护航。

参考文献：

[1]胡婕,“房地产贷款风险与未来发展”,《中国城市金融》,2005年第10期.

[2]王建英,王海平,“个人住房按揭贷款业务风险及防范”,《现代商业银行》,2006年第6期.

[3]中国金融年鉴.

[4]中国房地产年鉴.

[5]2008年中国房地产金融报告，中国人民银行.

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