如何促进物业产业健康发展

　　物业管理是社会公共服务体系的一部分，与市民生活息息相关，涉及千家万户的利益，是一个典型的民生工程。上世纪80年代初，伴随着我国房地产市场化的快速发展，“物业服务”应运而生。

　　[内容提要]在我国物业产业快速发展过程中暴露出了不少亟待解决的问题，既有政府的方面的，也有物业企业方面的，还有业主方面的，但最主要的还是政府方面的。促进物业产业健康发展：一是优化物业产业发展环境;二是完善物业管理体制。

　　[关 键 词]物业产业;发展环境;管理体制;对策建议

　　三十多年来，我国物业管理服务领域从小到大，至今已拓展到不动产管理的所有领域。据《中国物业企业发展情况报告》统计，2013年全国物业企业总数7.1万家，物业管理面积达到145多亿平方米，从业人员612万人。物业管理的产生与发展，不仅给城市居民带来了一种全新的生活方式，而且成为一个国民经济新的增长点。

　　然而，在物业管理快速发展过程中，也暴露出了一些全国普遍存在且亟待解决的问题。特别是近五年，因业主拒交物业费引起的矛盾纠纷逐年增多，致使物业企业收费率普遍偏低，从而出现经营困难甚至亏损，部分物业小区出现弃管现象，原本的“鱼水”关系逐步演化为“水火”关系。不少物业企业都陷入到“服务质量不高——业主不满意——业主不缴费——服务质量再下降——业主再不缴费——企业经营困难”的恶性循环的怪圈之中，已经严重影响到城市居民的生活质量，甚至影响到全社会的和谐与稳定，必须引起各级党委和政府的高度重视。

　　一、物业产业发展中存在的主要问题

　　从产业主体的角度来看，物业产业发展涉及政府——物业企业——业主三者的关系问题。因此，物业产业发展中存在的问题，既有政府的问题(主要是产业发展环境与物业管理体制)，也有物业企业的问题(主要是物业企业行为不规范)，还有业主的问题(主要是个别业主素质较低)，但最主要的还是政府的问题。政府问题具体包括以下2个方面：

　　(一)物业产业发展环境问题

　　1.法律体系尚未完善。我国现行的有关物业管理方面的法律规范，主要是2003年国务院出台(2007年重新修订)的《物业管理条例》，还有相关部委颁布的规章，如国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》，建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》，建设部、人事部制定的《物业管理师制度暂行规定》，建设部发布的《物业服务企业资质管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业承接查验办法》等。“这些法规的立法体系效力位阶较低，在很多方面规定较为笼统，不少环节不具备可操作性，已不适应当前物业管理工作的需要。”[1] 如大多相关法规都规定了业主的一系列权利，但如何保障这些权利，义务相对人不履行相应义务又应承担何种责任，却缺乏具有可操作性的详细规定。

　　2.政策环境与舆论环境不宽松。目前，我国物业行业的发展环境并不宽松。(1)政策环境不宽松。相比于城市供暖、供气等公共产品，对物业行业的发展关注度不高，政府出台的扶持物业发展的政策也不多。比如，营业税税率问题：交通运输、文化体育等服务行业营业税率仅3﹪，而物业服务行业营业税率却高达5.75﹪。(2)舆论环境也需要改善。一是政策法规宣传不到位。相关部门对物业管理的法律法规和相关政策的宣传不够重视，尤其是对业主和物业企业各自的权力与义务宣传不到位;二是部分媒体对物业服务的报道有失公正。如国务院出台物业管理条例，有的媒体就以“业主可以炒物业”为题作报道，这种断章取义的报道极大伤害了物业员工的积极性。

　　(二)物业管理体制问题

　　1.物业产业市场化程度低。目前，全国物业管理还没有实行严格的招投标制度，大部分开发建设单位和业主委员会仍以协议方式选聘物业服务企业，没有形成一种市场化的竞争格局。这种行为后果主要有：一是物业服务质量前高后低。开发商前期依靠较低的物业收费和相对较高的物业服务来刺激消费者购房，但商品房售罄后，这些企业的服务质量就会逐步下降，影响了整体物业行业的信誉;二是物业企业替代开发商受过。如开发商遗留的房屋工程质量问题，车位和绿地等配套设施与售房时的约定有所不符引发的争议，在业主不能得到解决的情况下，业主只能要求物业服务公司必须解决问题，否则拒交物业费，从而引发物业纠纷。

　　“由于市场运作机制相对滞后，物业行业收费标准整体偏低，使物业企业难以为继。目前，除部分共建物业收费价格相对放开以外，绝大多数城市对物业收费仍然实行政府定价”[2]。近年来，伴随着居民收入增加和物价指数上涨，物业成本尤其是人工成本大幅度提高，而物业收费标准还是十年前的老标准。从经济规律方面讲，价格一直偏离价值，而且偏差的趋势越来越大。物业企业和员工付出的社会劳动价值与他们得到的经济回报不相符，背离了质价相符、等价交换的市场规则，这也是物业管理企业经济效益低下、经济行为扭曲的根本原因。

　　2.物业管理缺乏第三方的有效监测和评估。目前，绝大多数城市还没有建立起对物业企业的物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取进行动态评估、监测的第三方机构。一是不利于业主和物业企业之间的和谐。由于物业收费、资质管理、服务标准等没有向社会公开和透明，业主难免怀疑物业管理企业实际提供的服务是否与服务标准相符、是否与交纳的物业费相适，导致业主和物业企业之间相互埋怨，甚至产生纠纷;二是物业企业的服务质量也难以得到保障。

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