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　　关于青岛市李沧区房地产开发项目

　　竣工综合验收情况的调研报告

　　刘梦泉徐少杰

　　李沧区城市建设管理局山东青岛266100

　　摘要：本文对青岛市李沧区作为市内四区在综合验收项目时的特殊性予以阐述，着重阐述了竣工综合验收存在的问题并提出相关对策，以期为区房地产开发项目的健康发展提供一定的参考。

　　关键词：李沧区，房地产开发项目，竣工综合验收

　　为进一步规范房地产市场秩序，加强房地产开发建设全过程监管，青岛市政府下发了《关于进一步加强房地产市场规范化管理的意见》中规定，“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业必须按规定**综合验收备案。开发项目经综合验收备案后方可交付使用。”由此可见，房地产开发项目竣工综合验收有其存在的必然性和可行性。

　　一、竣工综合验收存在的问题

　　如今，李沧区正面临由城乡接合部向城市核心区、由过境交通向交通枢纽、由传统生产功能区向现代服务功能区、由工业大区向生态新区转变的历史转折点，迎来了加快发展的“黄金期”。然而，由于李沧区政策环境的特殊性，单体验收与综合验收的非同步性，开发商自身因素等原因，导致区房地产开发项目竣工综合验收“名存实亡”。

　　1、政策环境的特殊性导致权责不统一，削弱了对企业的威慑性。

　　1994年，青岛市的行政区域划分中出现了一个新词——市内四区，市南区、市北区、四方区、李沧区归于市内四区，由市政府的行政主管部门统一管理，而崂山区与城阳区、开发区(黄岛经济技术开发区)一起，作为“特殊”行政区域，由市政府指导、各区政府自主管理。显然，市内四区政府部门的管理职能相对于崂山等区政府而言，具有明显的削弱性。李沧区建管局缺乏应有的房地产开发项目管理职能，行政执法权也相对缺失，对房地产开发企业没有该有的约束力和震慑力，导致了许多企业不到万不得已不申请竣工综合验收，或者即使未通过竣工综合验收依然可以拿到《销售许可证》和《房地产权证》，造成项目管理失控。

　　2、验收管理的办法不详尽导致实际操作性不高，影响验收的有效性。

　　现行的验收规范中缺乏统一评判标准，《青岛市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》没有明确每一项内容所要达到的具体标准，区建管局虽然形成了“开发企业申请项目综合验收应具备的条件”但也没有形成在全区范围内实施的红头文件，使得竣工综合验收备案书的编写缺乏统一性和标准性，造成综合验收随意性较大;尽管管理办法中提到“对综合验收不合格的开发项目，由区建设管理局责令开发企业限期整改，并补办综合验收手续，逾期不补办的，对开发企业处以10万元以上30万元以下的罚款”，但由于办法中没有验收管理的工作细则，使得验收人员只能查验企业提供的相关材料，无法落到实处.再加上缺少具体整改验收的指导性标准，开发企业自身又具有一定的困难，导致企业对综合验收不合格的事项整改较慢，长时间提交不出完备的验收资料。

　　3、单体验收与综合验收的非同步性导致开发商的诸多争议，逃避验收。

　　在购楼合同中，买卖双方对交房日期都有明确的约定，因不可抗力或其他非开发商所能控制的原问造成延误的，交付期允许合理延长，但最长不得超过90天，在这儿交房日期是关键，其受制于商品房必须经“建设质量监督部门及有关部门综合验收，方能交付使用”。但在实际操作中，从单体验收合格到综合验收合格还有一个时间差，这个时间少则几个月，多则一两年，参与部门包括建设、市容、房管、规划、环保、园林、电业、消防等涉及居住条件的所有相关部门，以及受委托管理的物业管理公司、所在区政府、街道等等，每个部门都有“一票否决权”，一个都不能少。作为开发商，既没有办法左右验收进程，又不能得罪任何一个部门，“照顾”不周全的结果，就是要么无视综合验收的相关规定直接售房，要么看着已完工的项目逾期交房而损失，恶性循环之下，大多数开发商都会选择前者，逃避综合验收。

　　4、开发商规避自身责任，利润至上导致综合验收整体拖延甚至消失。

　　《商品房买卖合同范本》对于商品房交付前的验收分别给出了“验收合格”、“综合验收合格”、“分期综合验收合格”3个概念，这其中“综合验收合格”包括的范围最广，对消费者权益的保护也最完备。随着2004年9月国务院颁布的“行政审批权取消名录”的实施，建设部门对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的审批权已经被取消，这就意味着“综合验收合格”已名存实亡。现在，开发商一般选择“验收合格”的层次对房屋进行交付，而在界定“验收合格”的解释暂付阙如的情况下，他们往往将其理解为工程质量验收合格，以规避其他验收环节。同时，有的开发商急功近利，在前期手续不齐全，小区综合配套不齐全的情况下，有意摆脱竣工综合验收，于《商品房买卖合同》中故意将“综合验收合格”的“综合”两字去掉，以此蒙蔽消费者，达到规避自身责任的目的。

　　二、对李沧区竣工综合验收的建议

　　为保证居民的合法权益，加强李沧区辖区内的城市房地产开发项目的管理工作，确保开发项目质量，真正实现区政府“稳步发展房地产业”的战略部署，促进本区域内房地产业持续健康发展，针对本文阐述的上述问题，特提出如下建议：

　　1、准确职能定位，规范行政执法权，进一步维护综合验收的威慑性。

　　针对李沧区在房地产开发项目上行政职能的特殊性，借鉴广州市建设委员会《申请**综合验收须知》，将验收范围--占地10万平方米以上(包括10万平方米)的项目由市建委组织综合验收，占地10万平方米以下的项目，由项目所在区建管局组织综合验收，相应的单体验收和竣工验收手续，按验收范围划归为市、区属各部门主管。

　　同时，应尽快出台有关规定，明确综合验收行政执法权的权属，并赋予区建管局独立执法的权力和责任，以达到权责统一、监管有序的目的。

　　2、制定详尽的验收管理标准，建立企业综合考核打分体系。

　　市、区两级建管局应联合制定一个适用商品房、保障性住房等项目的综合验收管理的指导性文件，明确企业提报相关材料的流程，并附相关整改、惩处措施，以完善目前竣工综合验收管理办法。同时，建立企业综合考核打分体系，结合企业诚信体系打分制度，并与最终单体验收和竣工验收结论挂钩，增加追溯前期验收责任制度，即综合验收不合格者即使通过单体验收和竣工验收，主管部门仍有权利提出重新检验，以保证房地产开发项目的整体规范性。

　　3、进一步统一房地产开发项目的综合验收管理权限，提高监管效能。

　　有效实施辖区内管理、报上级主管部门备案制度，加快政府单体验收工作进程，严格单体验收不合格限期整改制度，做到严格单体验收，规范竣工验收，保障综合验收“一条龙”管理。对于不符合单体验收标准的项目，由区建管局组织各部门统一意见，企业集中进行一月内整改;对于符合单体验收标准的项目，应集中做好备案管理，最终竣工验收时可视情况予以免于验收;对于不申请综合验收或经综合验收监测达不到要求的企业，要加大处罚力度，并追溯相关责任部门的监管责任。

　　4、定期向公众公布各项验收规范和《商品房买卖合同》的相关规定，提高房地产开发项目买受人的法律维权意识。

　　针对保障性住房的特殊性，尤其是对于居民安置回迁的迫切性所导致的交付使用为先、综合验收滞后的现象，政府应在考虑安置回迁居民心态的同时，召开组织协调会向居民说明情况，对于愿意迁入的住户签订相关自愿协议，并协调开发企业签订相应责任证书，视情况对综合验收予以合理延后，对于借故不进行综合验收的开发企业而导致居民回迁延期的，主管部门将对开发企业予以严惩。同时，提高房地产开发项目买受人的法律维权意识，增强其不接受未经综合验收即交付使用的房屋。

　　三、结语

　　总之，建设行政主管部门应对房地产开发项目实施全过程管理，加大监管力度，完善法律法规，拾遗补缺、推陈出新，使综合验收在不断适应形势发展需求的同时，达到企业满足、居民满意、政府负责，真正成为建设项目管理的眼睛。

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