资产证券管理方向新要点

　　金融管理建设中资产证券的发展和改革管理方式都是提升证券应用的方面，而证券的管理和新科技的改革上做了一些新的规划。

　　摘要：房地产信托基金发展面临的条件与障碍，阐述了房地产信托基金依然受法律法规、金融环境、信托制度的影响，通过房地产信托基金发展历程与趋势表现了资产证券化与金融稳定存在密切相关，唯有保障证资产券化与金融稳定才能使房地产信托基金持续不断发展。

　　关键词：资产证券,金融稳定,证券应用,证券类论文

　　一、金融稳定的理论基础

　　金融稳定的核心是货币价值稳定。凯恩经济学认为金融稳定依赖于证券价值的稳定，最终使整个经济体系稳定，以下三种类型体现了投资充分的发展形态：(1)财产所有者暂时与财产关系脱离，此期间每年获得一定数量货币，最终财产由他获得，这种典型模式就是租赁;(2)财产所有者与财产永久性脱落，进而获得无限期货币计量固定年金，典型形式有抵押贷款与债券、公司债务等;(3)财产所有者彻底失去财产管理与支配权，但依然保留自身财产，典型方式为持有公司股份的普通股。凯恩斯认为，基于这种财富制度，企业家们可以自由支配自己的财务，也可以发行债券方式筹集资金，将整个社会的财务储蓄变为企业投资，将货币变为资本[1]。

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　　凯恩斯还认为，这种制度长期存在依赖于货币稳定，但是人们普遍沉浸在享受舒适生活上，对货币稳定缺少关注，但他一直提醒人们各种有价证券仅代表货币收益，并非货币本身价值，只有货币收益权价值稳定才能使证券价值稳定，达到证券市场供求关系平衡[2]。

　　一旦货币不再稳定，有价证券稳定性将不复存在，金融市场也面临动荡局面。此外，金融稳定还与信用与信心有关。每一个阶段的借贷均讲求信用，才能使借贷更加稳定，金融市场才能稳定发展，如果有一方不讲信用，借贷活动将由此终止，金融市场也将风雨飘摇。

　　二、资产证券化在房地产领域应用

　　1.房地产投资信托基金概述

　　房地产投资信托基金也称为“房地产投资信托”、“房地产基金”等，是一种将不特定投资者集合起来，同时筹集资金，专门进行房地产投资与经营管理，分享房地产投资收益的一种产业基金。可以将内涵总结为：(1)投资信托基金资金来源自不特定的投资方，资金来源有着较广的范围;(2)主要投资对象为房地产资产;(3)房地产投资信托基金的投资收益由投资者共同享有。

　　2.房地产投资信托基金的运作模式

　　(1)成立阶段。首先设立房地产投资信托基金。

　　(2)筹资阶段。将房地产投资信托基金受益凭证(股份)发行给特定或者不特定的投资者，进而获得资金受益。

　　(3)经营阶段。将信托基金投入到房地产相关权益项目中，将经营管理工作承包给专业开发商，进而获得租金、利息及资本增值额等。

　　三、我国地产投资信托基金面临的条件与障碍

　　1.地产投资信托基金面临的条件

　　央行的121号文件的发行，使地产资金紧张的情况得到缓解，地产商纷纷求助于信托，房地产集合资金信托计划得到快速发展，为房地产商提供持续不断的过桥贷款，即使这一文件出台将房地产开发商信托渠道融资收紧了，但是为房地产投资信托基金发展提供了借鉴。资金与规模较小的房地产开发商资金集合与信托计划面临风险;信托将面对信息不对称情况，加强信托计划与监管显得尤为重要。此外，资本市场为房地产投资信托基金向资本市场推进提供了有力环境，如今，我国已经有超过1450家上市公司，催生大批投资者，均为房地产投资信托基金向资本市场推进提供了条件，且从房地产投资信托基金发行上，可以经基金管理模式错位参考蓝本，在上市流程与交易上存在一致性，有五千多家上市房地产公司经营策略与监管方法提供借鉴。

　　2.房地产投资信托基金面临的障碍

　　(1)房地产投资信托基金法律法规不完善。真正的房地产投资信托基金应该是房地产业投资基金，但是我国当前缺少这部分法律，《证券投资基金法》仅对证券投资活动做出规定，而《产业投资资金管理办法》也缺乏相应的指导意义，房地产投资信托基金缺乏法律法规支持，管理制度不完善，因缺少有效法律法规的支持与指导，使房地产投资信托基金难以大面积发起。

　　(2)金融市场不稳定。我国金融市场处于起步阶段，股票市场涨落不稳定，房地产投资信托基金难以在国内证券市场中募集足够的资金。此外，封闭式基金流动性差，尤其是国内市场证券外交易不够顺畅，由此，很多投资者以退出方式消除这些顾虑，房地产基金超过20亿元以上的非常少，难以开展项目，使房地产投资信托风险分散能力减弱。

　　(3)信托制度存在疏漏，加强信托产品风险。当前我国的信托制度依然存在缺陷，很多信托公司新推出的产品对房地产投资信托基金发展不利，一种是“一对一”的信托合同方式，暗中营销宣传以及“一对多”发行方式依然存在;此外，即使我国发行的法律法规禁止承诺收益，但是信托合同中依然做出了收益预期，我国证券市场缺乏规范化市场运作，均表现出信托产品缺乏相关部门支持或者缺少投资公司亏损处理，使信托变为承诺收益。

　　3.发展房地产投资信托基金的对策

　　(1)推进我国资产证券化稳步发展。资产证券化对金融体系稳定有着支持作用，金融市场稳定了房地产信托基金才能有所发展，在市场中有立足之地。一方面，需要鼓励资产证券化，加强金融监管。加强法律法规建设，确保证券化市场各方参与者获得合法权益，证券化涉及到资产转移、出售以及资产接管等，制定并逐步完善《资产证券化法》同时完善其他法律，为证券化运转创造良好环境，确保证券化可以大规模开展;加强证券专业人才培养，确保资产证券化设计方案、结构优化，选拔证券营销、管理方面的人才，了解我国经济环境、市场倾向，顺应证券化市场需求;加强证券化创新监督。房地产信托基金设立的重点在于信贷资产质量，需加强对其的监管，对证券化的信贷资产审查，避免信贷资产监督审核的弱化，通过激励机制促使银行加强对贷款监督与审核，提高信贷资产质量。

　　(2)加强房地产投资信托基金组织机构的建设。房地产投资信托基金设立需要有明确的组织结构，包括管理委员会、监督机构与操作机构等，需结合金融体制，设立房地产信贷部、抵押银行、信托银行等多元化投资机构，由保险公司设立项目担保信用，组建评估机构进行房地产证券登记评估，加强证管会监督。

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