房地产开发项目设计阶段的质量管理
张光耀
江阴宜家置业有限公司214443
【摘要】近几年以来，房地产开发项目蓬勃兴起，市场需求成就了一大批开发商，也由于质量差，使一些开发商并与倒闭，这种截然不同的结局告诉开发商工程的质量决定他们未来的命运。设计阶段质量的好坏，直接决定未来的成败。
【关键词】方案设计质量管理【正文】当代社会，功利主义盛行,市场恶性竞争导致大部分设计单位、政府部门,包括甲方对建筑方案设计的重视程度不够。导致建筑的质量很差，出现大量的豆腐渣工程。破坏社会形象。房地产开发项目设计阶段的品质直接决定房产品的质量，因为房地产开发项目设计是工程施工的依据。加强房产品项目设计阶段的管理，对将来施工过程中的科学决策、资源优化配置、以及质量和成本的控制十分关键。
一、方案设计阶段质量管理
遵守符合有关的技术标准和法规的设计才是一个好的设计。如果违反规范，一些强制性规范，肯定会留下隐患。房地产建筑设计不像绘画雕塑等纯艺术，它与成本大小、资金周转、技术水平、环境保护等方面都息息相关。设计质量要力求美观实用，尽量满足业主的需求。
第一、设计阶段的重要性。方案设计是一个从无到有的创意设计过程。是设计工作的前奏,它需要大量的分析、收集、整理和沟通才能健全。,建筑设计的好坏,是建筑设计的灵魂。它涉及到城市的空间环境、生态环境、以及人们的生活习惯、市容市貌等多方面。在方案设计的过程中要充分考虑人们的生活习惯,合理的确定建筑和活动场地的关系,对场地环境,人们休休息娱乐景观环境设计给予充分考虑。好的设计蓝图能让人感到身心愉悦,神清气爽。可以促进人们的身心健康和缓解精神压力，减轻心理疲劳。它受地域，气候、历史等人文因素的牵制很大。一个好的建筑作品会充分考虑现有环境相协调、如何和城市相得益彰、为城市的美化天上浓墨重彩的一笔。在方案阶段合理利用空间，提高土地的利用率、提高建筑空间的使用舒适度。充分考虑人们的生产生活的需要。一个好的方案设计能充分考虑到组织基地内部以及基地和城市交通的交接协调问题,新建建筑内部车辆和人形流线对城市交通的影响,减轻交通的压力。好的方案设计要充分考虑，会给各个专业留下发展足够空间，充分考虑各专业的问题,。保证各阶段保质保量的完成施工图设计的要求，极尽可能的降低成本，提高效率。是工程项目顺利进行的保证。完美的方案设计，可以增加公司的声誉，减少负面影响。为今后的合作奠定基石。
第二，方案设计阶段的经济分析。一个合乎标准的设计方案，之所以能在众多方案中脱颖而出，应该是博彩众家之长，在设计中要有独特的构思，而且在经济分析上也特别的见地。可目前的大多数方案设计过程中考虑更多的是建筑的奇特，外形的新颖，功能的完善等，而忽视了经济分析这环节，它恰恰是开发商最关注的问题。设计阶段的造价控制环环相扣，始终围绕着方案设计是进行的依据。初步设计预算不能超过方案设计阶段的投资估算，施工图预算不能超过初步设计预算。做好方案设计阶段的经济分析，可以从源头上真正控制工程造价，能使工程造价控制真正落到实处。总之，方案设计阶段的投资估算是至关重要的，方案设计阶段的经济分析是重中之重。
第三、方案设计阶段人才的优化。概算人员要通过理论学习，提高自身素质。进入二十世纪以来，经济全球化趋势越来越明显。2001年中国加入世界贸易组织，国内国际市场逐渐“接轨”，专业注册师制度正在逐步完善。时代对造价管理人员有提出新的要求。除了要有丰富的工作经验之外，还要有扎实的理论功底。如果不及时掌握来自国内外市场需求的变换，就不能与时俱进，不能和好的把握市场动向。被社会淘汰是必然的了。造价人员，设计人员除了钻研专业技术知识外，还要掌握大量的经济学知识，经济意识贯穿于整个设计过程中的始终，这样才能使开发商和业主达到满意。如果设计人员方案设计阶段的造价控制做得更好。概算部门要就被动为主动，就要当好设计人员的参谋。如果概算（预算）人员只凭自己对市场的了解以及经验对方案进行经济分析，这就很容易造成投资估算忽高忽低，对工程造价没有作出恰当的控制，给后面的工作带来很大的障碍。
二、施工图设计阶段质量管理。
施工图设计是建筑设计的最后阶段。它是工程建设的依托。在施工图设计阶段中，全部工程尺寸和用料，绘制建筑、结构、设备等全部施工图纸都要明确。同时还要编制工程说明书、结构计算书和预算书。是建筑工人施工的依据。
第一，任务与要求。满足施工要求是施工图设计的主要任务。即在初步设计或技术设计的基础上，综合建筑、结构、设备各工种，相互沟通，准确核对。深入了解材料供应、施工技术等各部门的现有条件，对工程建设中对各部门的具体要求水准落实在图纸中，整套图纸既要齐全统一，又要明确无误。
第二，施工图设计的图纸文本的内容要求。建筑基础总平面图、立面图、剖面图、结构布置图、钢筋混凝土构件详图、水电平面图及系统图、建筑防雷接地平面图等，要求选择恰当的比例尺。从不同侧面清楚反映建筑用地范围、方位位置、尺寸、高度、绿化美化设施的布局，并附必要的说明及详图，技术经济指标，地形及工程复杂时应绘制竖向设计图。除表达初步设计或技术设计内容以外，必要时还要利用附图详细标出门窗洞口、墙段尺寸及必要的细部尺寸。建筑构造详图应详细表示各部份构件关系、材料尺寸及做法、必要的文字说明。它包括平面节点、檐口、阳台、楼梯、墙身、、门窗、室内装修等详图。根据节点需要，选择恰当的比例尺。在最后还要附上设计说明书：包括施工图设计依据，设计规模，面积，标高定位，用料说明、结构和设备计算书、工程预算书等。
三、设计阶段应注意的问题：
第一，充分利用现有的设计资源，发挥团队精神，结合职能部门、项目公司的现有资源，建立健全有规划设计，协调管理程序。设计单位和施工单位及时沟通，及时处理具体施工工程中技术问题。避免返工，造成资源的浪费。
第二，深入项目前期策划研究，科学分析对公司项目拓展、产品类型、技术应用方面等数据，找到产品在市场的立足点。对消费者的举报应实现防范，注重社会评价。
第三，进一步健全规划设计阶段的管理制度监督机制，力求全面、高效有有可操作性，不能流于形式。
第四，合理安排设计周期，提高设计质量，加强设计进度的控制。“抢工”必然会影响设计质量，导致事倍功半。
第五，根据项目实际，在不影响质量的前提下，精心做好预算，控制投资降低成本，并不断探索设计阶段成本控制的方法。及时总结经验教训弥补不足，以求不断改进。
综上所述,方案设计阶段在建筑设计的过程中非常关键,无论是从社会文化层次还是经济性和市场的角度进行分析,其重要程度均不容忽视。设计单位应该努力提高方案设计水平，重视这个阶段质量管理;政府部门应该加强监督，加大管理力度,使城市形象、居住空间、生活环境得到改善;甲方更应该及时充分的和各相关行业沟通、分析、讨论和研究,已达到理想的方案设计。
参考文献：
1、彭德琦.浅谈房地产开发项目的质量管理；中国科技财富；2008.07
2、冉小萍.浅谈房地产开发工程质量管理的实施与控制；科海故事博览•科教创新；2009.09
3、张平.房地产开发项目全过程质量管理探讨；科技资讯；2007.27
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