综述房地产价格的走势及对策建议-经济论文

　　综述房地产价格的走势及对策建议

　　袁锦霞

　　南京板桥新城开发有限公司江苏南京210012

　　房地产业是国民经济的很重要的支柱产业之一。它不仅影响国民经济的发展，而且也与老百姓的生活息息相关，是关系国计民生的大事。近年来，随着国民经济的发展和人民生活水平与质量的普遍提高，人们对住房的需求不断增加，造成房地产价格逐步攀升。房地产价格成为老百姓普遍关注的热点问题。

　　一、近期房地产价格的走势

　　2009—2010年我国房地产价格走势将是房价趋稳,略有上升。

　　1.我国正处于工业化中期阶段,国民经济仍是成长中的经济,还有很大的增长空间和余地,在一个相当长时期内还将继续保持健康平稳较快发展,这是我国房地产业继续发展的大环境,决定了中国房地产市场的大趋势在较长时期内仍是成长中的市场,还会有很大的发展空间。

　　2.我国城市化进程正处于较快发展阶段,大批农村人口已经进入城市;城市化历程还要经历很长一段时间,随着国家户口制度的改革、相关制度的配套以及农村经济的发展,仍将有大批农村人口涌进城市购房居住,旺盛的需求在一个时期内将继续推动城市房地产业的发展。

　　3.过去几年对房地产市场的宏观调控,完善了住房供应体系,抑制了房地产市场的过分投机,增加了有效供给,平抑了房地产价格过快上涨的势头,为房地产业的继续发展提供了健康的环境,将促进房地产业的发展。

　　4.土地保护政策是国策,土地的不可再生性以及我国人均耕地少的现状决定土地不可能敞开供应,仍将会长期偏紧;另外随着经济发展、建筑材料价格的上涨以及建筑品质的提高,房地产的成本将会持续增加。这些都是推动房地产价格稳中有升的因素。

　　但2010-2011年房地产价格不可能持续过去几年的过快上涨趋势。因为房地产市场的健康发展牵涉宏观经济的健康运行、国家和社会稳定以及建设社会主义和谐社会的大局,中央政府已经采取的税收(交易税)、调整住房结构(70—90m2政策)、房贷新政等宏观调控政策,还会采取一波波的经济、金融甚至行政手段对房地产市场进行干预和调控,防止房地产价格过快上涨,保持房地产业的健康发展。因此房地产价格今后几年不可能继续过快上涨,只能是房价趋稳,略有上升。

　　二、2009-2010年各阶段房地产价格前瞻

　　2009-2010年房地产价格的发展将大致经历以下几个阶段。第一,2009年房地产价格趋于平稳。2009年中央政府会适时停止从紧的调控政策,改采防止房地产价格大幅下降的政策,与原从紧政策激荡中和,再加上民众降价预期的渐趋正常而导致的需求渐趋增加,房地产价格将渐趋平稳。第二,2010年房地产发展趋于正常,价格略有上升。2010年支持房地产价格上涨的市场因素将再次显现,市场机制将使房地产价格再次有上扬的趋势,中央政府将对此密切关注,因此房地产价格将是大体平稳,略有上扬。

　　三、房价影响因素的分析

　　1、土地因素。建安和销售都发生在完全竞争的市场领域，很难单方面提高价格和自身利润，只有土地价格属于房产开发的内在可变成本。我国以政府挂牌拍卖的方式，限制土地供应量。从目前的房产开发情况看，地价已经成为房产价格的主要成本之一。随着各城市的拆迁补偿标准的不断提高，单位地块平均拍卖成交价格快速上升，占到房价的40-50%左右。据国土资源局最近公布全国620个楼盘，地价房价相关数据，地价占房价最低比例为5.3﹪，最高为58.6﹪，平均为23.2﹪，由于土地从购买到开发销售，一般有2至3年时间，其间房价会随市场走势而变化调整，因此土地供应制度成为调控房产市场的重要手段。

　　2、需求因素。随着人民生活水平的提高，对居住环境的要求越来越高，05年统计，全国城镇人均住房建筑面积比98年增加7.4平方米，每年需要新增住房超过了5亿平方米。房产具有保值、增值特点，大量国外资金涌入房产，06年一季度，外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，超过05年全年的34亿美元。地理位置是投资型房产的价格影响的最主要因素。

　　3、利率因素。利率调整将影响房产的供求关系，主要作用表现为：第一，对经济运行状态的调节。经济趋缓时，利率下调刺激经济增长;经济过速时，利率上调，限制生产交易，适时降温。第二，对企业与公民储蓄调节。利率降低时，刺激消费与投资;利率调高时，增加储蓄以滞缓消费与投资。利率对房产市场的影响具有倍数效应，小幅度的利率调整就可能造成对房产市场的巨大影响。利率下调，对于投资者将转移资金到房产投资，赚取投资收益，而开发商降低融资难度，融资规模扩大，融资成本降低，房产供应增加。

　　4、租金因素。房租等同于单位时间内该房产总价值存储在银行所获的利息的价值，所以房价和利息决定房租的价格，是房价的派生及零售形式。所以保持一定的比例，才不能影响房产市场的正常运行。而我国的房产市场租赁价格和销售价格严重脱离，主要是由于不完全竞争的房屋销售市场和接近于完全竟争的租赁市场造成的。

　　5、拆迁因素。由于拆迁导致的新增住房需求也构成了我国住房需求激增的原因。07、08年我国城镇房屋拆迁规模和速度才得到合理控制，全国城镇房屋拆迁面积也在逐步下降。

　　四、对策建议

　　(一)转变政府职能,提高对房地产市场的管理水平

　　政府及其各部门要按照经济规律办事,为房地产开发企业创建公平竞争、良性发展的市场环境。加强房地产投资、管理、服务领域有关规则和政策的研究,提高政策的透明度;加强房地产市场统计,为房地产市场管理提供可靠的信息;在全面动态收集房地产市场信息数据的基础上,建立科学有效的房地产市场预警预报系统;搞好房地产业发展规划,推进房地产市场化进程,努力提高为企业服务的水平。

　　(二)盘活存量土地,完善土地供应办法,增加土地供应量

　　地方政府要在认真清查闲置土地的基础上,指建交易平台,降低相关税费的征收标准,降低土地交易成本,为存量土地流转创造条件;加强土地整理储备工作,掌握调剂土地供应的主动权;加强对房地产市场需求变化趋势的研究预测,根据土地需求和土地资源情况,制定科学的土地供应计划;在保护耕地、控制城市建设用地的同时,努力增加房地产开发土地供应量。

　　(三)完善住房保障制度

　　提高认识,把建立和完善住房保障制度作为建设和谐社会的一项重要工作。对低收入人群,根据其不同的支付能力,建立层次标准不同的住房保障体系。对低保人群实施廉租房政策;为低收入者提供经济适用房。建立住房保障基金,鉴于地方资金来源不足,中央财政应通过转移支付等形式解决资金来源问题。建立低收入人群的住房档案和分配制度,并跟踪了解和及时调整,根据实际需求安排住房投资和住房分配,做到应保尽保。

　　(四)增加普通住房的供给

　　政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持,通过减免相关税费等措施,引导开发商加大中小户型普通住房的开发力度。按照需求增加普通住房的供给,并制定普通住房定向销售细则,在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用方面给予优惠,满足普通居民购房需求,降低购房成本。

　　(五)加快不动产税的实施

　　根据居民拥有住房的情况,对不同面积的住房确定不同的税率征收财产税,利用税收手段抑制投资需求,减少存量房的闲置,同时抑制大户型住房需求的增长;所得税款主要用于廉租房建设的,为其提供稳定的资金来源。

　　六、总结

　　总之,中国房地产市场前期是出现一些问题,但经中央政府的宏观调控和市场调节,2010-2011年,房地产行业竞争将会加剧,房地产企业唯有强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率,做足产品性价比,才能在跌宕起伏的房产大势之中形成可持续发展,立于不败。房地产市场将在调整中稳固发展,前景是光明的,对发展国民经济、满足人民群众不断增长的住房需求仍将发挥巨大的作用。

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