浅议高校房屋维修的管理对策

　　浅议高校房屋维修的管理对策

　　吴朝晖

　　(南京理工大学基建处江苏南京210094)

　　摘要：房屋维修管理是高校房屋管理工作中的重要环节。目前高校在房屋管理工作中普遍存在重建设，轻维修的现象，导致了既有建筑的正常使用时间缩短，安全性下降，功能无法满足现实需要。本文阐述了房屋维修的基本概念，分析了高校房屋维修的特点及存在的主要问题，提出相应的管理对策。

　　关键词：房屋维修管理对策

　　高校房屋维修管理工作是保障教学、科研和师生生活正常运转，促进学校可持续发展的一项重要工作。长期以来，由于国家和学校对房屋维修工作没有引起足够的重视，维修经费投入不足，使得既有建筑普遍存在外观陈旧，内部设施破损，电气线路老化，功能下降，无法满足教学科研和师生生活的需求，使房屋维修管理工作处于十分被动尴尬的局面。笔者从以下四个方面对高校房屋维修管理工作进行了研究和探讨。

　　一、房屋维修的基本概念

　　房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。

　　在房屋使用过程中，由于一些自然因素、人为因素的作用可能造成房屋的损坏。对房屋的查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的基础工作，通过对房屋的查勘鉴定为房屋维修提供依据。房屋查勘鉴定是指房屋管理单位按照有关法规规定，对房屋的结构、装修和设备进行检查、测试、验算并评定其完损等级的活动。房屋查勘鉴定的结论是拟定房屋维修设计或维修方案、编制房屋维修计划的依据。根据房屋查勘鉴定的结论，对房屋进行维修，其目的是保持或恢复房屋原来的状态或使用功能。

　　按照房屋维修的不同性质，房屋维修可分为不同的类型。

　　首先，按维修对象的不同可分成结构性维修和非结构性维修。结构性维修是指为保证房屋结构安全、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。非结构性维修是指为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用功能，保护结构构件免遭破坏，延长房屋的使用年限。

　　其次，按所维修房屋的完损程度不同需要进行小修、中修、大修或翻修。小修也称维护，是指对房屋的日常零星维修维护工作，其目的是使房屋保持原来的等级。中修是指房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求，需进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。大修是指房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。翻修是指房屋已失去维修价值，主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，需全部拆除，另行设计，重新在原地或异地进行更新建造的过程。

　　第三，按经营管理的性质不同可分成恢复性维修、赔偿性维修、补偿性维修、返工性维修和救灾性维修。恢复性维修是指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件的维修活动，它的作用是恢复房屋的原有状况与功能，保障居住安全和正常使用。赔偿性维修是指修复因用户私自拆改、增加房屋荷载、改变使用性质、违约使用以及过失造成损坏的房屋及其构件的维修活动，其维修费用应由责任人承担。补偿性维修是指在房屋移交时，通过对该房屋的质量、完损情况进行检查鉴定，发现有影响居住安全和使用的损坏部位，而对房屋进行的一次性的维修工作，其费用由移交人与接受人通过协商解决。返工性维修是指因房屋的设计缺陷、施工质量不好或管理失当造成的再次维修，其维修费用由责任人承担。救灾性维修是指修复因自然灾害造成损坏的房屋及其构件的维修活动，对于重大天灾，如风灾、火灾、水灾、震灾等，维修费用由人民政府有关部门拨专款解决，对于人为失火造成的灾害，维修费用按“赔偿性维修”规定的办法处理，责任者需担负全部或部分费用。

　　二、高校房屋维修管理的特点

　　1、高校维修工程是针对已有的建筑及构筑物进行的修缮工程。高校建筑主要是指房屋，按其功用可以分为教学科研用房、教职工住宅、学生宿舍、办公用房和辅助用房。由于自然和人为的因素，房屋处于一种渐渐的毁损过程中，特别是一些年代比较久远的房屋，已、不同程度地出现屋面渗漏、电气线路老化等情况。为了确保房屋的合理使用，防止房屋结构及设备的过早损耗或损坏，维护房屋和设备的完整，提高完好率，必须及时地对房屋进行修缮，以保障学校各项工作的正常运转。

　　2、高校房屋维修工程是校园文化建设的组成部分。校园与校舍建筑能够参与教育活动，而维修则使校园、校舍的教育活动长期化，这是维修工作的育人功能。高校的建筑一般都具有一定的特色，相互之间有机结合，体现了校园特有的历史积淀和文化特色，营造了校园特定的氛围。

　　3、高校维修工程时间安排与教学有着密切的关联。由于教学的要求，高校维修工作多数安排在暑假期间进行。在假期到来之前，应着重做好假期维修工作的计划，并相应准备假期施工所需的原材料，以保证假期施工高效有序地完成。假期施工结束后，做好施工的决算及归档等工作，之后一段时间应对校园各建筑的状况进行观测与评估，为做好下一个假期的施工等维修计划准备资料。

　　4、高校维修工程施工队伍良莠不齐。随着建设市场的不断开放和规范，通过市场竞争进入高校的施工队伍越来越多，在不同的施工队伍之间，存在着施工组织能力和工人技术素质等方面的较大差异，导致工程施工的情况也就迥然不同。

　　三、高校房屋维修管理工作存在的主要问题

　　1、维修工程管理缺乏整体规划，计划性较差。目前，大多数高校因短时期的规模扩张，各项建设密集上马，大工程不断，高校的主要注意力都集中到以规模扩张为主的外延发展建设，维修、改造等小型的零星工程项目未能摆到重要位置，再加上原有建筑等设施的功能逐渐落伍，已经不适应现实需求，导致超负荷运转，破损老化严重。虽然高校在每年的财务预算中都安排一定量的维修经费，但维修经费仍相当不足，主要是凭现实急需和领导意见实施维修项目和内容，不能按照房屋维修的实际需求实施。维修工程项目的整体规划缺失，再加上维修质量无法保证，导致有的维修工程几经反复也没有达到理想效果，造成资金浪费。

　　2、施工监督管理力度不高。高校维修工程主要包括自行决定的改造、修缮、装修、绿化以及一些基建工程的配套附属工程等，这类工程的特点是种类繁多、分布零散、施工点多、单个工程金额不大，同时，工程施工随意性较强，通常无正规的专业设计;工程时间相对集中，常利用寒、暑假突击施工，校方对工程监督管理比较困难，漏洞相对也较多。加上部分工程的建设单位的施工人员对于维修工程的施工技术、工艺、材料、设备等了解不深，在施工过程中，不能起到有效的工程监管作用，造成监管力度低，工程质量不能满足需要。

　　3、审计部门忽视小型维修项目。工程项目的审计是提高学校资金使用效益、保证工程质量的重要一环。高校非常重视维修工程审计工作，每一项维修工程必须经过学校审计部门审计监督。但随着新建和维修项目增多，审计任务与审计力量的矛盾越来越突出，加之审计人员业务水平有限，往往只注重新建大型项目的审计，无暇顾及小型维修项目的审计，导致学校维修资金效益最大化存在一定的问题。

　　四、高校房屋维修的管理对策

　　1、制定维修工程的整体规划和实现目标。无论是高校整个维修工作或者是某一建筑物的维修任务，均应确立明确的规划和实现目标。规划和目标的确定，应既有超前性又有实现的可能性。若目标定得太高，计划的立项、资金缺口较大，计划目标必成空谈;若目标定得太低，则不能满足高校发展的需要，造成虚假节约、实质浪费的后果。在确定实现目标的同时，要进行目标控制，如进度控制、质量控制、投资控制等，进而达到强化维修工作计划与决策的严肃性的目的，减少以致杜绝维修工作中的盲目性。

　　2、推行维修工程项目招投标制度。维修工程项目的招标制度有助于选择优秀的施工单位，降低建设成本和提高建筑质量。对于金额较大的基建维修项目应进行公开招标，公平竞争。目前，因维修工程项目的特点决定，高校维修工程的招标多数为邀请招标，利用工程定额总造价下浮点数作为标底，按照招标程序进行招标产生施工单位。在招标过程中，一方面要注意招标领导小组人员的配备，要有熟悉工程行业、具有一定业务知识的人员参加，保证招标工作质量;另一方面，作为维修工程的管理部门，除了利用招标制度挑选施工单位外，要在平时的管理过程中，尽量熟悉了解各施工单位的技术实力和管理水平，邀请信誉较好、有一定技术实力的单位参加投标，以保证工程质量。

　　3、加强维修工程施工管理。维修施工管理是整个维修管理工作的中心环节。施工阶段必须按照设计要求、合同条款、施工规范及上级文件进行，确保工程的进度和质量。维修施工管理要科学规范的签订工程合同，在合同中明确规定施工质量标准、施工工期以及违约责任，以保护双方的合法权益。必要时，应建立维修工程项目保证金制度。对施工队伍完成的维修工程，收取一定比例的质量保证金，对于不能达到质量要求的责令其返工，拒不返工或返工仍达不到要求的扣除其质量保证金。对提前完成施工并达到施工质量要求的项目，也可给予一定的奖励，从而促使施工单位加快施工进度，节省工期，保证工程质量。

　　4、加大维修工程的审计监督力度。工程审计是建设单位对工程进行全过程监督的重要环节，审计既可监督施工单位，又可监督建设单位，在维修工程管理过程中有不可替代的作用。尤其要把重点放在结算审计工作上，工程竣工后，严格细致地核对实际工程量、定额套用、取费标准等，是否按合同执行，在保证质量的同时，将工程价款控制在最低标准，从而达到控制维修工程资金投入，降低工程造价、节约投资、提高经济效益的目的。

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