浅析经济适用住房政策存在的问题及完善对策

　　浅析经济适用住房政策存在的问题及完善对策

　　于婕

　　(河北省水利工程局房地产建设管理部050021)

　　摘要：经济适用住房作为现阶段解决城市中低收入阶层的住房问题的重要渠道之一，其制度的建立与实施是我国深化城镇住房制度改革的重要措施，对保持社会稳定、促进社会公平和国民经济健康发展具有重要的影响。然而，经济适用房在发挥积极作用的同时，也出现了供求矛盾突出、“经济性、适用性”不到位、销售对象难以控制等一系列问题。本文在分析这些问题产生原因的基础上，对经济适用房政策的完善提出个人建议。

　　关键词：经济适用住房完善制度

　　1经济适用住房政策存在的问题

　　1.1供求差异突出

　　(1)经济适用房供应量不足

　　目前全国经济适用房的数量都处于供不应求的状况，根据调查统计，经济适用住房需求主要集中在三类人群：

　　一是住房困难户和无房户的住房需求;

　　二是每年新增组建家庭人口，基本都属于参加工作不久的中低收入者;

　　三是国有大中型企业的大量产业工人，由于企业的普遍不景气，收入较低，住房困难一直得不到解决。

　　(2)经济适用房用地难以落实

　　经济适用房用地难以落实的原因，从客观因素分析，一方面，随着城市建设的快速发展，建设项目用地日益增多，城区可供开发的土地越来越少。另一方面，经济适用房开发用地受成本制约，征地难度大、时间长，从而导致其开发用地的落实难度越来越大。且目前可提供经济适用住房建设用地均处于偏远的城市边缘地带，交通及配套设施均不完善，既增加了购买者的居住成本，也加大了政府提供配套公共设施的投入成本。从主观因素分析，经济适用房用地是无偿划拨的，免收土地出让金，而土地出让金恰恰又是地方政府收入的重要来源之一，因此，在地方财力较为紧张的情况下，土地供应不乐意向经济适用房倾斜也就在所难免。

　　1.2经济适用房建设标准问题

　　(1)经济适用房户型面积失控

　　经济适用房的建设应以“经济”与“适用”为原则，其使用功能满足居民的基本生活即可。按照国家《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。

　　但实际情况并不是这样，对一些正在销售的经济适用房项目调查发现，超过100平方米的大户型不在少数，甚至120平方米以上的豪华户型也在建设。这己经大大超出中低收入家庭的购买能力，事实上将一些最需要经济适用房的低收入群体挡在了门外。

　　(2)经济适用房“不经济”

　　石家庄市2006年的安苑一期经济适用房项目的价格仅为2088元，而2009年的价格相比高了不少。安苑小区和南岭小区两处的3188套经济适用房，位置都位于石家庄市南二环以外。其中，安苑小区B区C区均价分别为每平方米2680元和2836元，产权为70%，地下室销售价格每建筑平方米1100元;全部产权分别是3828.57元、4051.42元每平米。南岭小区一期70%产权均价为每平方米2370元。对于这两处经适房的价格，许多申购者普遍认为与同地段其他商品房价格相比，价格并不低。2008年石家庄市市区人均可支配收入为15061.50元，申请经济适用住房的家庭人均收入低于上年度人均可支配收入0.8倍，即12048元以下。按3口之家的家庭结构来计算，房价收入比大于公认可接受的3～6的合理比值，更不用说一些偏低收入家庭和低收入家庭了。相对于居民的购买力，经济适用房价格还是偏高。

　　(3)经济适用房“不适用”

　　经济适用房项目容积率过高，采光差，人多电梯少，交通、生活、教育和医疗设施未能及时跟上，一点都不适用。经济适用房户内空间、平面设计不紧凑、功能不实用、布局不合理，不考虑居住者的安全、舒适、方便、健康等因素;不注重科学技术应用，如中空玻璃、太阳能热水器等节能技术的应用。经济适用房档次应该是以“实用、适用”为主，既要满足广大人民群众目前的生活需要，并考虑日后生活水平的提高，建筑设计要满足新的需求，同时又要考虑中低收入阶层的承受能力。

　　1.3经济适用房销售对象的界定问题

　　按照《石家庄市经济适用住房管理办法》，符合下列条件的家庭可以购买经济适用住房:首先是具有石家庄市区常住户口;其次是人均住房建筑面积在15平方米以下，且家庭住房总建筑面积在50平方米以下;还必须符合石家庄市低收入家庭界定标准，即：家庭人均收入低于市区上年度人均可支配收入0.8倍。

　　但是，在实际操作中却存在着许多问题。目前我国经济运行的突出问题之一就是个人收入不清，“灰色收入”、隐性就业的现实存在，使得仅凭工资表的数字或者失业、下岗证明等证明材料无法完全准确地把握民众的实际个人收入，信息的不透明必然造成分配的不公平，部分中高收入者混水摸鱼也就在所难免，困扰经济适用房的寻租问题和信息不对称问题也难以解决。

　　2石家庄市经济适用房存在问题分析

　　2.1问题产生的原因

　　石家庄市经济适用房发展过程中存在的问题，主要是由于以下几点原因造成的：

　　(1)制度本身不完善

　　政策本身存在助长大面积、高价位的因素。经济适用住房实质是政府将土地出让金和部分税费作为补助发放给中低收入家庭，资助中低收入家庭购买住房。许多购房者并不仅是为了解决住房问题，钻国家政策空子，把购买经济适用房当成了优秀的投资项目，促使经济适用房偏离经济、适用的原则。

　　(2)开发商追求最大利益

　　经济适用房具有社会保障性质，通过市场模式来完成。即政府无偿提供土地、减免部分税费，由开发商进行开发，但政府控制利润。从开发商角度看，追求最大利润是企业的根本利益，开发商之所以愿意开发这种微利的房地产，主要原因有四点:①政府大力扶持，提供多种优惠政策;②获得土地较容易，不需投入过多人力、精力、财力;③没有土地出让金，项目总投资相对少;④经济适用住房价格相对低，市场稳定。但是经济适用房对开发商来讲也存在不利的因素:①经济适用房利润相对低;②和投资其他房地产一样，开发经济适用房也存在销售风险。由于中低收入界定模糊，加之限购制度不完善，导致高收入者大量涌进经济适用房市场，造成大面积、高价位的经济适用房需求旺盛，而大面积、高价位的经济使用房又给开发商带来更大利润。因此，促使开发商开发经济适用房越来越偏离政策的初衷。

　　(3)政策不落实，政府监管不到位

　　经济适用房政策的核心是解决约70%～80%城镇中低收入居民的住房问题，要让这一政策落实，必须对经济适用房的消费建立一整套规范的管理机制。但实际上，目前有的地方管理不够规范，监控力度也不够。按照规定，政府对经济适用房的监管成本存在于经济适用房的规划、开发建设、定价、公示、交易和售后管理等各个环节。这不但偏离了政府的正常职能，而且过高的监管成本直接导致了政府对经济适用房监管的缺位，一些开发商利用经济适用房建设监管缺失，以经济适用房政策得地，以纯粹商品房性质开发出售，也有少数开发商通过偷工减料来变相地提高他们的投资回报率。国家对经济适房建设的优惠落到“低进高出”的开发商手上，使政府减少的税收转化成开发商的高额利润。

　　2.2石家庄市经济适用房发展的对策

　　(1)提高认识，大力发展经济适用房

　　目前石家庄市经济适用住房本身就不能满足市场需求，很多中低收入者住房条件极差。必须大力发展经济适用住房，加大经济适用房建设力度。

　　(2)公布居民收入线，制定住房标准

　　一是每年都划分居民收入线，并且每年公布一次，这样就会在广大群众的监督下把居民收入线逐步划分准确，就可以严格地、比较合理地控制经济适用房的供应对象。二是根据当地城镇居民收入水平，以及上地供应状况。制定科学、合理、符合实际的经济适用房面积和造价控制指标，目前在这方面的标准还不够完善。

　　(3)完善收入申报制度，严格身份审查

　　在西方发达国家，居民定期申报收入己成制度，虚报、瞒报者一经发现就将受到严厉惩罚。而目前我国的居民收入申报制度还没有全面展开，仍是一项薄弱环节。因此，必须紧抓不放松，坚持不懈，并完善法规，建立相应的惩罚制度。只有清晰购房者门槛，严格把关，认真执行身份资格认证制度，才能确实保障中低收入者进入市场。目前虽然实行的公示制度，但公示的结果并不关系其他人的利益，因此成效并不明显。

　　(4)引导需求，树立正确的消费观念

　　近年来，一方面我国城市住房仍然紧张，另一方面房地产市场火爆，但小面积、低价位的楼盘较少。不能盲目责备开发商，关键在于市场需求导向。因此，政府应该开展广泛的宣传活动，教育居民树立正确的住房消费观，积极开展二级市场，实现住房梯度消费。

　　(5)延缓新建经济适用房上市，遏制投机

　　住房具有消费和投资两种功能。但对于经济适用房而言，消费占主导地位。中低收入者购买经济适用房，主要目的是解决居住问题，一般短期内不会出售。但许多高收入者带着投资动机进入市场，甚至出现了一家多房现象，扰乱市场秩序。因此，政府采取延缓新建经济适用房上市政策，同时合理确定补交土地出让金遏制投机行为阻止高收入者进入市场。

　　(6)开放二级市场，扩大房源

　　目前人们将经济适用房局限于新建房，这种认识不全面。在房改过程中，包括购买公房、安居工程房、集资建房等都不同程度上享受政策优惠，应该也属于经济适用房。要扩大房源，搞活经济适用房市场，必须开放二级市场。同时制定相应政策，保证中低收入家庭在购买二手经济适用房时，同样享受国家优惠政策，如减免土地出让金及有关税费等。

　　(7)加强监管，合理设计，科学估价

　　一是严格按照国家关于经济适用房的界定和规定，结合实际情况，进行房型、价格的监控，要求必须低于当地平均房价，以防开发商“偷梁换柱”。如果开发商违背国家相关政策规定，应解除开发商开发资格。二是努力提高经济适用房的规划、设计和施工水平，在住房空间布局、功能、配套设施、人文环境上下功夫，力争“经济合理，面积适当，质量优良，布局合理，环境优美，住得舒适”。三是规范经济适用房价格审定制度，调控经济适用房售价，实行房价公开评价，增加调控的透明度和科学性，将房价真正控制在一定范围内。

　　(8)整顿秩序，清理经济适用房市场

　　为使经济适用房建设真正实现“经济”和“适用”，政府调控的关键还得从源头上抓。一是结合国家有关规定进行清查，把市场上不同经济性质(政策)房屋供求运行分类归位，然后多管齐下进行整顿，规范房地产市场秩序。二是由主管部门拿出处理办法，己经建成的经济适用房严格按照其建筑性质的价格销售;如果还按高价格销售，就改变其性质，按照非经济适用房待遇补偿差价;正在建设的经济适用房或调整设计，或更改性质，以保障经济适用房的真实性。

　　参考文献

　　[1]周江.关于进一步完善我国住房保障制度的政策建议[J].中国房地信息,2006(8).

　　[2]印坤华，胡彬.关于经济适用住房政策的探索[J].财经研究,1999.

　　[3]李世平，孙寒冰.我国经济适用住房顽疾及对策分析[J].当代经济,2005.

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