农村土地承包经营权如何流转

　　在经历了三十多年的发展后，我国家庭联产承包责任制由于无法解决以家庭为单位的超小规模农业生产与现代农业集约化生产之间的矛盾，从最初的解放农村生产力，逐步演变成了制约农业发展的因素。接下来小编简单介绍一篇优秀农业土地论文。

　　【摘要】我国自2002年起通过立法形式确立了农村土地承包经营权流转制度，近年来流转面积越来越大，但流转方式还比较传统。土地承包经营权流转价格合理与否关系到农民切身利益和社会稳定，实践中之所以会出现土地流转实际价格要低于理论价格的情况，主要是因为土地规模化经营更容易获得高收入、流转双方的信息不对称、农村土地主体虚化和产权不完整、土地承包经营权的商品性与价值性比较模糊，要解决这一问题，可以从完善价格形成机制、健全价格服务机制、建立价格监管机制三个方面入手，不断规范农村土地承包经营权流转价格，保护流转双方合法利益，维护社会稳定。

　　【关键词】农村土地;承包经营权;流转价格

　　散户生产模式所获得的收入微薄，使得农民无法通过农业生产实现勤劳致富，越来越多的农民走进城市，原有农田要么由家里的老人、妇女耕种，要么只耕种一季，甚至弃耕，造成土地资源严重浪费。近年来，土地承包经营权流转开始出现，可以实现让想耕种的人有地可耕，不愿意耕种或无人耕种的土地承包经营权人得到一定收益。但应该如何流转，如何确定土地流转价格，以保障土地流转双方的合理收益，是整个土地流转的关键因素。

　　一、我国土地承包经营权流转的现状及存在的问题

　　(一)我国土地承包经营权流转现状

　　2002年全国人大通过了《农村土地承包法》，以法律形式明确了农村土地流转制度的合法性。在这之后，每年中央一号文件都会就“三农”问题，特别是土地流转问题提出相应的政策指导。2008年中共十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干问题的决定》，提出加强土地承包经营权的流转管理和服务，第一次提出了要建立农村土地流转市场，允许农民在依法自愿的基础上，以多种形式流转土地承包经营权。梳理我国当前农村土地流转有以下几个特点：一是流转面积越来越大。随着中央政府对农村土地流转的鼓励，各地政府都开始积极推动农村土地流转。农业部的统计数据显示，全国农村土地流转面积从2007年的6372万亩提高到2014年的4.3亿亩，流转土地占家庭承包土地的比例从5.2%上升到30.4%，流转出承包耕地的农户达到5833万户。二是流转方式还比较传统。在农村土地承包经营权的转让形式上，农民大多持比较谨慎的态度，虽然加入到了流转的队伍，但一般都会留有“后手”。转包与出租是主要的流转方式，分别占到总流转面积的46.6%和33.1%，二者相加占到了总流转面积的约8成。其他流转方式主要包括转让、土地股份合作等，使用的农户还比较少。三是土地流转的流向越来越集中于规模化和产业化种植上。除了少数专业大户，农村出现了越来越多的专业合作社、家庭农场等新型主体，成为土地流转的主力。

　　(二)当前土地承包经营权流转存在的问题

　　虽然近年来我国农村土地流转的速度逐步加快，催生了不少规模化种植企业，促进了农业产业化发展，提高了农村土地的利用率，但从当前情况来看，依然存在一些问题：一是农村土地流转价格既不合理也不完善。由于缺乏明确的流转价格构成体系，很难给土地流转双方提供科学参考，在土地流转实践中，流转双方往往是通过讨价还价，根据自己的心理价位来确定最后的价格，存在相当大的盲目性与随意性。从各地实际情况看，流转价格大多在200元/亩•年～500元/亩•年，流转价格明显偏低，不利于保护土地流出方的利益，加剧了农村居民收入的两极分化。二是土地流转服务体系不完善。在广大中西部农村地区，大部分县乡村没有有效的土地流转服务组织。即使是在经济发达的浙江省，也有超过30%的乡镇和60%的村没有土地流转服务组织。三是土地流转纠纷频出。由于没有规范的土地流转程序，一些农村地区农民的合同意识比较淡薄，当外界环境发生变化，很容易产生纠纷。从目前的实践来看，只有少数地方成立了土地流转利益协调机构，但履行职责的情况并不理想，土地纠纷成为当前农村信访问题的重灾区。

　　二、农村土地承包权流转价格与核算

　　(一)农村土地承包权流转的实际交易价格与理论价格

　　农村土地流转的前提是双方能够达成一致，以双方认可的价格进行土地承包权流转。所谓农村土地承包权流转实际交易价格，是指农村土地承包权的流入方，在取得土地承包经营权过程中，实际支付的费用。人们常说的农村土地承包权流转价格是指农村土地承包经营权转包、转让、入股、出租等过程中的地价和地租的表现形式，可以理解为理论价格。农村土地承包权流转的实际交易价格一般是流转双方或土地所在的集体经济组织共同协商确定，并通过流转合同予以确认，土地流出方实际取得的费用。从农村情况来看，这种交易价格可以是货币形式，也可能是其他形式。由于农村土地承包权流转双方的信息占有不对称、经济能力不对称以及其他环境因素的影响，实际交易价格一般会低于理论价格。

　　(二)农村土地承包权流转价格形成机制

　　农村土地承包经营权流转价格形成包括农户、**、政府三个层面。一是农户自主定价。只要有意愿进行土地承包经营权流转的农民，都可以根据流转土地的一般因素、区位因素和个别因素，给出流转价格。在此基础上，再由流转双方进行平等协商，最后达成写入合同的流转价格。二是**评估定价。**组织根据土地交易资料，运用土地交易理论和方法，考虑土地利用方式、社会经济发展、土地流转后收益等因素，对某块农田某个时间段的价格进行评估。三是政府指导价。该指导价不是直接定价，而是根据农产品生产成本与收益而确定的指导价，用来指导农村土地承包经营权流转双方的协商谈判。政府指导价重在引导双方充分考虑土地的区位因素、不同作物的种植收益、流转期限等因素，进行理性协商。这一做法可以避免出现双方信息不对称情况下的价格畸高或是畸低。鉴于土地流转流出方农民容易成为利益受损方，这一方法是要在保护农民利益的基础上，促进农村土地承包经营权的流转。

　　(三)运用收益还原法测量政府指导价

　　收益还原法是目前在农村土地估价中常用的一种方法，也是比较科学的方法，主要是将待评估农用土地未来每年的预期纯收益，通过合理的土地还原率统一折算，进而计算当前农用土地现值的方法。这一程序主要包括以下步骤：

　　一是资料收集。要收集尽可能多的与需要评估的农用土地收益、费用资料。比如，土地的种植面积、种植品种、农产品价格、投入的化肥农药等生产资料价格、劳动力投入数量。

　　二是年收益测算。即流转后农用土地从事农业活动的年收益。

　　三是年费用测算。也就是被评估土地的经营者，从农用土地上获得收入所需要付出的总费用。比如，维护土地的费用和种植农产品的费用，前者主要是投资在农业生产上的配套设施费用以及每年的维护费用，后者主要是指农业生产的种子、化肥、农药等费用。

　　四是年纯收益计算，也就是总收益与总成本之差。五是土地还原率计算。可以采取不同的方法进行计算，比如，选择近期已流转的、与待流转土地条件相近的三宗以上土地案例，用其土地纯收益与价格的比率均值，或是用土地租金与价格的比率均值来计算土地还原率。可以用当年一年期银行定期存款或国债年利率作为安全利率，再加上经济环境、土地条件等确定风险调整值，二者相加得出土地还原率。比如，按照社会各相关投资类型的收益率与风险大小进行排列，判断待评估的土地大概属于哪类投资的收益水平，从而确定其土地还原率。六是运用公式计算待评估土地的价格。即土地年收益除以土地还原率，得出土地价格。

　　三、农村土地承包经营权流转价格现状

　　(一)理论价格与实际价格差异

　　近年来，众多学者对农村土地承包经营权流转的情况进行了研究，从总体情况来看，农村土地承包经营权流转的理论价格与实际价格都存在差异，而且基本上都是实际价格低于理论价格。也就是说，将农村土地承包经营权流转出去的农民，从流转中获得的收益要低于土地流转后产生的价值。可以想象，如果这种情况继续下去，会造成手中有地的农民越来越富，而手中没有地的农民越来越穷。特别需要指出的是，通过土地流转获得土地的专业户、农业企业在后续发展中获得的成果，原来的土地承包经营权所有者根本没有机会分享，这必然会造成农民收入的两极分化。

　　(二)理论价格与实际价格差异出现的原因

　　全国各地普遍存在的农村土地承包经营权流转理论价格与实际价格差异，究其原因主要有以下几个方面：1.土地规模化经营更容易获得高收入农村土地承包经营权流入方通过土地规模化经营获得的超额利润是造成价格差异的主要原因。一般而言，愿意流入土地的要么是有技术的专业户，要么是专业农业企业。对于有技术的农村专业户而言，土地流入得越多，其可耕种的土地就越多，自己的专业技术就更有发挥空间，获得的收益自然也就越大。对于农业企业而言，土地流转所支付的费用只是其企业成本的小部分，而通过大规模机械化的农业生产，其可获得的收益要远远超出其支出的土地流转成本。相对于土地流入方的收入，土地流出方的农民其收入往往是固定的，难以实现对土地产出的分享，自然就会造成土地流转双方收益的两极分化。

　　2.信息不对称现象严重首先，土地流出方对流转土地很难获得全面了解。由于各地并没有建立起健全高效的土地流转平台，对于想把土地流转出去的农民而言，要找到合适的流入方不容易。在此情况下，土地流转的对象往往只能是亲戚朋友，或是亲戚朋友介绍的人员，这时土地流转价格多数是“友情价”。其次，农村土地承包经营权流转双方的信息掌握不对称。土地流转的流入方可以借助地方政府或是农村基层组织获得相应的欲流转土地信息，而农民往往不容易获得此类消息。掌握信息的不对称决定了流出方在农村土地承包经营权流转价格谈判中的地位不高，想要通过谈判获得理想流转价格的可能性非常低。与此同时，在价格谈判中，农民对于理论价格并不了解，对于相同地区相似土地的流转价格也不了解，导致他们难以正确地提出自己的诉求。最后，由于土地流转以后，土地流入方往往需要重新购置相应的生产工具，对土地进行重新整理，相当于增加了土地流转的交易成本。土地流入方往往会以此为由，在流转价格谈判中提出降低流转价格的要求，土地流出方为了能够及时将土地流转出去，通常会作出让步。

　　3.农村土地主体虚化和产权不完整一方面，根据我国土地法规定，农村土地所有权是三级所有，村委会是农村土地所有权的主体，但对于村委会而言，土地收益权与处分权属于承包经营土地的农民。总的来看，在所有权的占有、使用、收益和处分4项权利中，分属村委会和农民。从村委会自身的性质来看，它既不是经济实体，也不是独立法人，对于农村土地的权利行使存在天然的不足。另一方面，我国农村土地的产权范围不明确。农村土地既没有抵押权，也没有谁可以行使完整产权，充其量只是不完整的物权，这限制了农民通过土地获取利益的能力，也降低了农村土地的价值。更为严重的是，农村土地产权的法定主体———村委会，往往由家族、村霸等权利团体所占据，他们在农村土地的流转中往往伴随严重的权利寻租，进一步压缩了农民自主定价的可能性，使农民通过土地流转获得利益的权益受到严重伤害。

　　4.土地承包经营权的商品性与价值性比较模糊农民对土地只享有承包经营权，这种产权割裂造成了土地承包经营权商品性与价值性的模糊。首先，人们认识上存在偏差。自新中国成立以来，我国农村土地就不允许流动，在很多农民看来，家里的土地是祖产，从祖辈继承下来还要再传承下去，一旦给别人耕种了可能就会不再属于自己了，相当于败了祖产。这种思想造成很多农民即使不耕种也不愿意流转出去，如此一来，自然就更认识不到土地的商业价值。其次，农村土地具有资格、债权的属性。对于农民而言，能够获得农村土地承包经营权的前提必须是本村村民。土地在此时具有确认其是农村集体成员的作用，但对于农村集体经济组织成员资格的商业价值该如何看待、如何计算没有准确认识。

　　最后，我国的农村土地承包经营权形式缺乏借鉴。不同于部分发达国家承认土地私有，我国农村土地是集体所有的，农民只能获得承包经营权，这种权利形式该如何去发挥其商品价值，找不到任何可供借鉴的经验，导致在我国农村土地承包经营权流转中容易出现理论价格与实际价格的差异。

　　四、政策建议

　　(一)完善价格形成机制

　　农村土地承包经营权流转的价格关系到农民的切身利益和社会稳定，必须慎之又慎地完善其价格形成机制，尽可能建立既让双方满意又有利于农业可持续发展的价格形成机制。一是建立覆盖自主定价、**评估价和政府指导价在内的复合价格体系。发挥**机构、政府部门等相对第三方的专业、信息和服务职能，兼顾经济效益和社会效益，为土地流转双方提供更加科学的服务。二是价格监测部门要加强对土地流转价格的监测。实时掌握本地农村土地流转价格变化趋势和政府指导价对土地流转价格的影响，为政府及时调整工作思路提供科学的决策依据。三是发挥价格主管部门的作用。重点是要发挥价格主管部门在制定指导价方面的职能优势，通过对土地流转具体行为的分析，不断修正政府指导价的计算模型，提高其准确性与权威性。特别是要在土地流转款支付上发挥指导作用，提倡农民通过分期付款或土地股权方式收取流转款，防止一次性收取流转费用后遭遇通货膨胀而造成收益缩水，以维护农民利益和社会稳定。

　　(二)健全价格服务机制

　　一方面，要加快农村土地承包经营权流转**组织的培育与建设。在现有流转服务组织的基础上，建立市县乡分级土地产权交易机构，提供与土地流转相关的信息发布、政策咨询、信息传递和法律服务等服务项目。鼓励发展土地评估定级机构，逐步建立客观公正的评估定级标准，以提高土地流转价格认定的公开性、公正性。根据土地流转纠纷的常见形式，建立高效的纠纷协调机构，并赋予其土地流转执法职能，以维护农村土地的正常流转，保护农民合法权益。另一方面，要进一步规范农村土地流转行为。重点是要推进农村土地流转的程序化与合同化，通过加大宣传力度，引导农民自觉签订农村土地流转合同。在乡镇一级建立专门的土地流转法律服务站，免费为农民土地流转合同把关，避免后续可能出现的法律纠纷。严格土地流转的申请、审查、信息发布和协调、签订合同等程序，加强对履行合同的监督力度，确保土地流转的有序规范。特别是要建立功能齐全的土地流转信息服务平台，推动土地流转向市场化转变。

　　(三)建立价格监管机制

　　土地流转是关系到农民利益和社会稳定的大事，必须建立更加高效的价格监管机制。一是要建立农村土地流转价格专项调查机制。通过不间断的调查信息反馈，及时发现农村土地流转中存在的价格问题。通过纠正问题，维护农村土地流转市场的正常秩序。二是严厉打击农村土地流转过程中出现的价格欺诈行为。土地流转双方信息掌握上的不对称，很容易导致一方利用信息优势，获得显失公平利益的情况。如果这样的事情多次出现，不仅会伤害参与土地流转农户的切身利益，甚至会给整个土地流转市场的发展带来不利影响。要加强宣传，引导农村土地流转市场主体遵纪守法，对于违反规定或是有欺诈行为的土地流转主体、**组织进行严厉惩处。特别是对承担评估、定价和价格管理的部门和个人，要实行严格的资格认证和诚信制度，并制定资格退出机制，确保农村土地流转的价格诚信。三是畅通投诉渠道。农民在农村土地流转中，无论是文化知识、信息掌握还是对政策的理解，都处于绝对劣势，很容易出现利益受损情况。要通过畅通监督举报渠道，及时为其提供帮助，化解出现的矛盾，维护双方的合法权益和土地流转市场的健康发展。

　　【参考文献】

　　[1]伍振军，张云华，孔祥智.交易费用、政府行为和模式比较:中国土地承包经营权流转实证研究[J].中国软科学，2011(4):175-183.

　　[2]杨光.我国农村土地承包经营权流转制度的缺陷与完善对策[J].当代经济研究，2011(10):88-92.

　　[3]高艳梅，汤惠君，张效军，李景刚.基于产权价值的区域农地承包经营权流转价格研究———以广州市为例[J].华中农业大学学报(社会科学版)，2012(2):58-63.

　　[4]高富平.农村土地承包经营权流转与农村集体经济的转型———新一轮农村土地制度改革的法律思考[J].上海大学学报(社会科学版)，2012(4):101-116.

　　[5]唐焱.“土地换社保”背景下土地承包经营权价格研究[J].干旱区资源与环境，2012(12):41-45.

　　[6]张青，袁铖.地租视角下农村土地承包经营权流转问题研究[J].湖南财政经济学院学报，2013(2):18-25.

　　阅读期刊：农业质量标准

　　《农业质量标准》是由农业部主管、中国农业科学院主办的综合指导性刊物。其特点是集综合性、法规性、权威性、指导性和服务性于一体。本刊由农业部主管，中国农业科学院主办的《农业质量标准》集综合性、法规性、权威性、指导性和服务性于一体，将在农产品质量安全管理和标准体系建设方面发挥越来越大的作用。

转载请注明来自：http://www.yueqikan.com/nognyelwfabiao/64976.html