对建安房地产行业税收征收管理的探讨

　　[摘要]建安房地产行业从2000年以来的发展强劲到现在的起伏不定，影响到地方税收收入的稳定和质量。加强建安房地产行业的税收征管，确保地方税收稳定、可持续发展成为当前税收征管的的一个难题。本文从信息沟通、税源监控、动态管理、规范建档、税款结算、责任考核与追究等几个方面对建安房地产行业税收征管做几点探讨。

　　[关健词]税收征管，现状，税源监控，建安房地产

　　自2000年以来，建安房地产行业的发展势头强劲，相应地建安房地产行业税收在整个税收构成中所占比重也与日俱增。但自2008年世界金融危机发生后，我国建安房地产行业犹如一艘在波浪间行驶的航船，时而在浪尖，时而在谷底。影响地方税收收入质量，造成地方税收收入不稳定、不均衡。税收作为经济发展的调节杠杆，如何发挥税收的作用?确保税收实现的足额入库，确保地方税收收入质量。同时调节投资方向，促进经济的良性循环和可持续性发展。因此，在此非常情况下，强化对建安房地产行业的税收征管愈显重要。笔者对于建安房地产行业的税收征管谈一点粗浅的认识。

　　一、建安房地产行业税收征管现状及特点

　　(一)信息沟通不畅，部门配合难到位。建安房地产行业的行政管理部门包括建设、规划、国土、房管、物价、工商、国税、地税等，税务部门需要掌握的涉税信息大多数需要相关部门提供。但目前整体配合情况不是太理想，外部合力没有形成，各部门之间未实现信息共享，资料传递不到位、不及时、不准确，加之各部门对地税机关没有法定的配合职责和义务，地税部门仅仅依靠协调来实现外部借力显得力不从心、鞭长莫及。如建设部门未见税务机关的税收清算结论就出具竣工验收报告，造成建安环节税收流失严重。从地税机关内部看，同样存在征收、管理和稽查等部门的配合问题，税收管理前、后台资料传递不及时，缺乏对征管信息和档案的统一管理，市、县(区)、分局三级税务机关管理职责不清、程序不明的现象，内部运行机制不够畅通。

　　(二)管理方式陈旧，税源精细难到位。受建安房地产行业发展水平、建安房地产税制陈旧和征管手段落后的制约，税源管理总体上较为原始、粗放，管理质量和效率仍然低下，税收流失现象不同程度存在。一是信息采集不够。由于各部门协调配合不力，仅仅依靠税收管理员的工作责任心和纳税人的自觉程度，对建安房地产涉税信息管理难以到位。一方面社会资料来源单一、滞后，准确性受到影响;另一方面纳税人所提供的资料，不但信息不全，可信度也存在问题。二是税源监控不到位。受信息掌控难的制约，建安房地产各环节税源预测、分析对比和监控自然受到影响，特别是销售环节取得收入与实现收入的时间，同实际应纳的税款与实现税收的时间无法实施监控比对，影响税款的正常入库，造成税收流失。三是征管模式与征税环境不适应，导致税源失控。现行税收征管模式强调纳税人自行申报和税务机关优质服务，而当前相当一部分纳税人纳税意识淡薄，税收申报不实，社会综合治税体系又不健全，建安房地产行业表现尤为突出，致使税收管理中难以形成对纳税人主动、积极、同步、有效的管理，出现管理被动，税源失控。

　　(三)价格变化较快，计税依据核实难到位。建安房地产占有、使用和转让等环节不同程度存在计税依据难核实的问题，影响了对税基的确认，导致税收流失。由于建安房地产交易手段多样化，交易价格由市场调节，一些建筑开发商隐瞒商品房销售收入，既让自己少缴纳销售环节的一系列税收，又让购买者少缴纳契税，两者利益具有一致性，因此出现了“阴阳合同”，不按规定全额向购房人开具发票的现象，税务机关很难核实;再是“二手房”交易和出租，受房屋性能、地段和建成时间的影响，税务机关对申报价格及面积根本无法确认，明知纳税人申报不实但又无法查证，税收执法受到困扰。

　　针对建安房地产行业税收征管存在的问题，应从以下几个方面来加强征收管理。

　　二、强化税源监控,在规范建档上下功夫

　　(一)建立信息沟通平台，强化税源监管。准确掌握建安房地产行业税源，抓好税源精细化控管，做到疏而不漏，心中有数，是做好建安房地产行业税收征管的基础。以行政企事业单位发包的建筑安装工程、国家专项资金工程、房地产开发工程三类信息为切入点，从四个方面建立信息沟通平台，从源头对房地产行业税收实行动态管理。一是建立行业审批机关或主管部门信息沟通平台。通过与国土、城建、房管、消防、发改委等部门沟通，每季初定期进行信息交换，交换房地产行业从立项、办证到施工等方面的情况。二是建立专项资金拨付渠道信息沟通平台。及时跟踪上级部门和当地政府投入专项资金的使用情况，涉及到的部门有财政、交通、水利、农业、扶贫、经贸委、教育等部门。三是建立房地产开发企业信息沟通平台。对企业报送的材料进行分门别类整理，了解企业股东、项目负责人、项目开发形式等，确保登记信息全面、翔实、准确。四是建立主管税务机关定期上报本辖区建筑房地产新工地、新工程项目的信息沟通平台。为加强建安房地产行业税收的征收管理奠定坚实的基础。

　　(二)科学建立户籍档案，设置税源台帐。要切实抓好房地产行业税源监控，掌握征收工作的主动权，对建安房地产的纳税人开业之日起，就要实行全程动态监控，科学建立户籍档案。充分利用电子信息数据库，为建安房地产纳税人建立户籍档案和征收管理台账，即纳税人从取得土地开始到出售商品房**产权证，转售、出租、装潢等全过程信息共享，形成“批地—建筑—销售—办产权证—装饰装潢—物业管理”链条式管理。按单项工程项目建立完整的栋字号工程档案，全程监控工程流程和税源状况。一是设置建安房地产业户籍档案。对每项房地产工程项目设置一个征管档案，收集工程概况、建设单位、施工单位、项目承包等基本情况数据，包括立项合同、土地使用证、开工许可证、施工批文等数据以及税款征收凭证等，纳入日常管理。二是建立电子监控窗口。在对每一个征管档案号分别按建筑、房地产项目建立手工数据的基础上，专门设立微机数据征收记录(含税收管理员审核工程项目后填写的征收记录、归档后的税票复印件、纳税申报表等数据。)，可以随时查询每个工程项目的税款征收情况，为领导决策提供真实准确的数据。三是摸清房屋基本情况。通过纳税人填报的《企业基本情况表》和《房地产销售统计表》，掌握全县住宅和商业用房的栋数、单元、套数、面积和商品房预售许可证等基本情况，分门别类，登记造册。四是掌握权证**信息。通过房管部门的配合，监控房地产竣工后的实际商品房面积(尤其是房屋销售周期长的工程项目)和销售合同签订、预付款及结算余款等情况，堵塞了征管漏洞，有效地夯实房地产行业税收的征管基础。

　　(三)细化税源信息，提高征管水平。按照税源管理精细化、管理方法规范化、管理手段动态化的要求，保证房地产行业税收征管有的放矢，不留下征管盲点。一是实地调查。主管地税机关结合建安、不动产项目管理的特点，分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，使建安、房地产开发建设过程中有关税收征管的信息从立项到用地建设到税收征纳入库等情况，全部纳入计算机汇总管理。二是实地跟踪。了解和掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况，通过复制《商品房销售情况平面图》、建立销售台账，跟踪监控商品房的销售进度，监控商品房的存量变化，使税收管理员对所管范围内的建安房地产行业税收征管情况一目了然，提升房地产行业税收的征管水平。

　　三、深化房地产监管，在强化征管上下功夫

　　(一)制订计税标准，公平行业税负。建筑、房地产市场价格不一，变化较大，计税依据显失公平的问题突出，在一定程度上影响了房地产税收的征收，造成税务部门很难控管。因此，地税部门必须对所辖范围内的住房、经营用房进行专题调研，并由与房管、建设、物价、财政、审计、国土等部门召开联席会议，按城区、乡镇，分地段、成新度、不同结构确定辖区内住房和经营用房价格的最低计税价格，有效地防止了房地产企业销售环节上税收的跑、冒、滴、漏。

　　(三)严格管理措施，落实清算政策。针对建安房地产开发周期长、涉及税种多、资料变化大的特点，采取预征、结(清)算和以票控税的征管模式。对企业(个人)所得税实行预征和年度结算的方法;对土地增值税实行先预征，达到清算条件的，一律按国税发[2006]187号规定进行清算。一是建立征、管、查税务内部联席例会机制。每年第一季度召开由相关分局、征、管、查部门派员参与的会议，专题研究对房地产行业的企业(个人)所得税和土地增值税的清算工作。征收部门将各建筑房地产企业全年征收、开票情况提供给管、查部门。管理部门将管理中发现的疑点及符合清算条件的项目提供给稽查部门，使稽查部门在选案时做到有的放矢。稽查部门将上年稽查中发现的征管薄弱环节提供给管理部门，让管理部门有针对性加强管理。二是建立土地增值税清查机制。对符合土地增值税清算条件和可以清算的，主管分局下达税务事项通知书通知企业清算，并要确定专人负责。同时，税收管理员主动上门进行纳税辅导，做好税法宣传工作，消除企业法人的顾虑，帮助企业做好清算工作。三是对符合清算条件的房地产企业，经通知清算而在规定时间内未清算的，主管分局责令限期清算，并告知如再不清算，将核定征收土地增值税或移送稽查处理，强化了地税机关的执法手段。

　　为确保企业(个人)所得税年度结算和土地增值税清算政策落到实处，着力从以下四个方面做好文章。一在征收环节上做文章。对首次到办税服务厅开票的纳税人，要求查验建安合同正本或结算协议、项目负责人***明、施工许可证、税务登记证副本等，并将上述资料复印存盘。资料不全的，一律不得开具发票。开具发票时一律对项目负责人带征1%的个人所得税。二在控管环节上做文章。对在巡查巡管中发现的未报地税机关登记的在建项目，下发责令限期改正通知书，并将其列入发票重点控管对象，该项目开具发票需经办税服务厅负责人签字。对**房屋产权证的，房产部门需凭地税局出具的销售不动产发票和已(免)税收证明单方可**。三在日常申报环节上做文章。要求房地产开发企业必须按主管地税机关的要求，按开发项目做销售收入科目、预收帐款科目、其他应付款——代收费用科目等。同时房地产企业在开具《房地产销售发票》时，一定要申报土地增值税。四在清算环节上做文章。对房地产行业的企业(个人)所得税和土地增值税一律实行先予征，后结算的管理方法。企业(个人)所得税结合年度汇算清缴进行。要求纳税人对土地增值税按月实行纳税申报。对单纯开发普通标准住宅的纳税人取得的收入按1%的预征率预征，对从事别墅、店铺开发的纳税人取得的收入分别按5%和3%的预征率预征。土地增值税清算做到政策符合一个，清算一个。对不按规定**清算手续的，停止发售、开具该企业的发票，确保执法的刚性。

　　(四)建立稽查结算机制。为堵塞征管漏洞，打击偷税、漏税、逃税、抗税行为，确保房地产行业税收政策的严肃性，将土地增值税清算工作由稽查局统一负责，对建安房地产开发企业缴纳企业(个人)所得税、土地增值税、其他地方各税和各项基金(费)的申报征纳情况进行专项稽查。对个别有影响的案件，在媒体上予以公开曝光。涉嫌犯罪的，按规定移送司法机关处理，达到打击一个、教育一片、震慑一方的社会效果，保障了建安房地产行业税收正常的征管秩序。

　　四、强化责任追究，在考核机制上下功夫

　　为扎扎实实抓好建安房地产行业税收的征管工作，还应制订征管工作责任追究制度，建立了奖罚分明的考核机制，确保了建安房地产行业税收征管工作的精细化、程序化、科学化。

　　(一)建立税收管理员管户机制。为保证建安房地产行业税收征管措施落到实处，应建立了责任明晰、岗位到人、管理到户的目标管理考核机制。建安房地产企业从项目立项开始，就明确税收管理员工作职责，规定其要全程跟踪管理服务，负责信息采集、税务登记、纳税评估、催报催缴、发票审核、台帐登记。做到信息不遗漏、税源不漏管、项目不漏登、申报不逾期、数据无差错、文书合规范。实行定员、定项目的动态管户机制，充分挖掘了税收管理员的工作潜力，调动了他们的工作积极性，达到了开发一次，管理一次，征收一次的目的。

　　(二)建立奖惩考核机制。“没有规矩，不成方圆。”为加大建安房地产行业税收的控管力度，将该行业管理工作列入了分局和税收管理员的绩效考核体系，并将地方税收增长率、入库率作为分局和个人争先创优的重要指标之一。考核结果与奖惩挂钩，年终兑现，充分调动税务部门上下狠抓房地产行业税收工作的积极性。一是量化工作标准。要求税收管理员信息收集准确率达到99%以上，文书使用准确率100%等。使考核工作更加科学，更加透明。二是日常考核。以《税收管理员手册》填写为依据，每月由分局长做出工作评价，每季由分局复查一次巡查巡管，每半年由县局复查一次，做到考核有据可依。三是奖罚并举。依据个人绩效考核结果，对工作突出的优秀税收管理员通报表扬，并给予经济奖励。对工作考核在后三名的税收管理员，在全局通报批评，达到惩戒教育的效果，确保了考核工作的质量。

　　(三)建立责任追究机制。严格落实执法责任追究机制，依法税收征管。对税收征管环节、税务部门岗位衔接环节、征纳事项告知受理环节实行全程监控，做到程序公开透明，操作合法有序。对在执法过程中，凡不依法办事、税源控管不力，履行职责不到位的税收管理员，取消本年度评先评优的资格，并给予一定的经济处罚。同时还要按责任追究办法追究相应的责任。

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