房地产企业土地增值税清算的思考

　　房地产企业土地增值税清算一直以来都是税务工作开展的重点与难点，对于房地产企业健康发展以及国家税收工作顺利开展造成巨大影响。为此，在国内经济市场持续变化以及房地产行业快速发展的背景下，房地产企业必须结合自身发展实际以及国家税收政策，明确土地增值税清算中各种问题，积极采取有效策略进行完美解决，不断提高土地增值税清算效率，增强税务风险抵抗能力，从而全面提升房地产企业的整体竞争力，促进企业持续稳定发展。

　　一、房地产企业土地增值税清算

　　房地产企业土地增值税清算需要在国家出台的相关法律法规下进行，结合当前实际采用科学方法对需要缴纳的增值税税额进行准确计算，并且在法律法规下合理规划房地产企业土地增值税清算的时间、方法等，确保税收工作顺利开展。在房地产企业土地增值税清算的过程中，对于具体业务的开展进行了明确的规定，纳税人需要符合房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的三个条件之一才应进行土地增值税清算[1]。因此部分房地产企业为了不缴纳或者推迟缴纳土地增值税，会采取一些消极手段，例如拖延项目工期、不竣工;在竣工后销售阶段保留一定比例开展产品等，对企业的经营造成了很大影响，增加了法律风险与税务风险。

　　二、房地产企业土地增值税清算常见问题

　　(一)土地使用权归属问题房地产企业土地增值税清算过程中首先要思考的问题是土地使用权归属问题，从而针对具体问题出台相应的法律规定去对土地使用权进行必要限制，保证土地使用权的合法性，减少不合规或者违法操作等行为的发生，确保各方利益。因此，房地产企业土地增值税清算需要从可用土地资源少的角度出发，国家政府机构需要对我国当前的土地资源利用严峻形势进行深入分析，并且对采取多元化的举措去解决当前土地使用权归属问题，提高土地资源使用的合理性与科学性，提高土地资源利用率。[2]

　　(二)建筑安装费用问题房地产企业在开发土地资源时，建筑安装费用比较大，占据了房地产企业开发费用很大比例，因此在进行房地产企业土地增值税清算的时候，会涉及建筑安装费用扣除方面的为题。首先，在对预计成本进行扣除的时候，房地产企业整体施工环节涉及的扣除费用项目很多，例如分包项目、审计工作尚未彻底完成等都会影响清算。其次，原始的建筑安装费用票据不完善，存在票据丢失或者数据不真实、不准确等问题，也会影响到清算的结果准确性。

　　(三)房地产开发过程金额扣除问题房地产开发过程周期很长、资金占有量大，因此部分房地产企业会利用财务标杆效应促使企业在实际经营管理中获得更多的融资，确保房地产项目的开发以及运行发展。再加上国家实施了宏观调控手段制约了银行向房地产企业发放贷款，致使房地产企业只能自筹资金。在此过程中，房地产开发过程金额扣除就需要考虑到很多问题，例如项目实施阶段产生的财务费用需要在项目转让中进行分摊，同时需要金融机构出具相关证明去将这部分费用及时扣除。

　　三、房地产企业土地增值税清算流程

　　(一)准备程序房地产企业土地增值税清算的难点在于开发周期长，相关业务量大，清算资料多、内容繁杂，因此要求房地产企业在进行土地增值税清算之前做好准备，采取一系列措施提高房地产企业土地增值税清算相关资料及凭证的保存和管理，避免出现资料及凭证丢失、错误等问题，同时要加强日常的核对与校验[3]。另外，在马上进行房地产企业土地增值税清算工作之前，房地产企业财务部门负责清算的人员需要立即着手整理并重新核查各种资料与凭证，确保土地增值税清算工作可以顺利进行。

　　(二)房地产企业收入清算房地产企业收入清算作为土地增值税清算的重点步骤，需要对房地产企业经营活动中得到的各种收入名目以及具体金额等进行明确，包括房地产买卖所得、对外投资收入以及股息红利等。同时，房地产企业承建的房地产项目建设周期都比较长，因此使得房地产收入中会涉及很多没有销售完成的产品，特别是在“营改增”政策实施并落实以后，出现了含税收入与不含税收入的审核与确认问题，使得房地产企业收入清算存在一定难度。

　　(三)可扣除金额项目审核房地产企业土地增值税的清算中包括了很多可以在税前进行扣除的项目，种类繁多，并且目前施行的土地增值税相关法律规定中也对这些可扣除金额的项目进行了细致规定，例如应用情境等。所以，房地产企业可以在正常情况下合理利用这些可扣除金额项目进行合理的纳税规划，因此必须在房地产企业土地增值税清算时对房地产企业土地增值税中可以扣除的项目进行严格审查，对照相关的凭证，对房地产企业土地增值税可扣除项目的准确性和真实性进行明确。

　　四、房地产企业土地增值税清算改进措施

　　(一)建立健全的企业内部控制制度房地产企业土地增值税清算工作的顺利开展，首先要立足于房地产企业自身条件和发展现状，不断建立健全的企业内部控制制度，配合税务部门完成相关的土地增值随清算工作。第一，房地产企业要完善档案管理的控制制度，将项目建设过程中产生的资料与凭证进行综合管理，确保资料完整与内容准确、真实，为今后的企业收入以及可扣除项目核对提供必要依据。第二，房地产企业要重视土地增值税以及财务内控建设制度的建立，一方面提高房地产企业收入核算内部控制力度，为土地增值税清算奠定基础。另一方面提高税务筹划内部控制建设水平，严格区分税务筹划与逃税行为，避免出现税务风险及法律风险。

　　(二)完善房地产企业信息披露制度为了进一步提高房地产企业土地增值税清算的准确性，国家税务部门等监管机构需要从当前国内房地产市场角度出发，不断完善房地产企业信息披露制度，使得企业内外部信息变得对称，促进土地增值税清算工作的开展。如果房地产企业借助复杂的业务对应当对外纰漏的信息进行掩盖，就会影响税务部门等对房地产企业的有效监管[4]。因此，国家相关部门需要全力推进房地产企业信息披露制度建设。首先对房地产企业信息披露内容进行明确，统一格式，增强信息可比性，有助于外部监督。其次确保信息披露及时性，避免房地产企业借助延迟确认手段去进行逃税，将逃税与税收筹划性质进行混淆。

　　(三)清算时机的合理选择房地产企业土地增值税清算工作的顺利开展，要求房地产企业从自身的经营项目特点以及发展现状上入手，提前做好土地增值税的筹划工作，对土地增值税的清算时间进行合理选择，确保与土地增值税清算有关的各项工作可以妥善配合，实现企业经济效益最大化。因此，对于房地产企业而言，在选择土地增值税清算时间点时，需要根据不同的预征率进行合理选择，以此对房地产税收成本进行严格控制。具体来看，房地产企业在进行土地增值税清算之前，要对涉及的各项需要纳税的税额进行全面且科学的对比，将一些税额较大的项目进行延缓，采取自行申请清算的办法去及时确认税收成本，尽量避免企业现金流被税额占用过长时间。

　　(四)优化土地增值税清算方式我国现有的房地产土地增值税清算方式是依照四级累进税率进行清算的，需要对国内及地方的税率变化进行实时、密切的关注，以此才能实时调整房地产产品售价，提高房地产经营收益。因此，房地产企业在选择土地增值税清算方式时，需要从当前国家及地方税收政策变化，以及土地增值税具体要求方面入手，不断优化房地产企业土地增值税清算方式，提高房地产企业整体税收管理水平，提高环境适应性与动态性，进一步提高清算效率。

　　五、结语

　　总之，房地产企业土地增值税清算无论是对房地产企业，还是对国家税务部门，都是十分重要的工作环节，必须按照相关的法律规定有序进行。为此，房地产企业需要从自身的发展现状出发，实时掌握土地增值税的相关政策及法律规定，对当前土地增值税清算中常见的问题进行收集并分析，同时明确清算流程，不断改进清算工作，提高房地产企业土地增值税清算的整体效率与有效性，促进房地产企业持续稳定发展。

　　参考文献

　　[1]李妍.房地产企业土地增值税清算税务风险与控制措施[J].纳税，2020(28).

　　[2]林益.关于房地产企业土地增值税清算的思考[J].纳税， 2020(25).

　　[3]姜明明.关于房地产企业土地增值税清算的思考[J].会计师，2020(8).

　　[4]金婕.房地产企业土地增值税清算中的几个问题[J].现代经济信息，2020(6).

　　[5]高雷.关于房地产企业土地增值税清算的思考[J].现代经济信息，2020(6).

　　《房地产企业土地增值税清算的思考》来源：《纳税》，作者：陈 剑

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